房地产专项清理的实施方案.docVIP

关于对县城规划区内国有出让土地房地产开发项目开展专项清理的实施方案 根据国家有关法律法规和省、市有关文件精神，经研究决定对县城规划区内国有出让土地房地产开发项目开展专项清理活动。为确保工作顺利开展，特制定如下实施方案。 一、指导思想 以科学发展观为指导，以“强工兴城”为目标，进一步规范城区房地产开发市场秩序，提高政府依法监管水平，维护人民群众合法权益，促进房地产健康有序发展，为修水的科学发展、奋起赶超营造良好地市场环境和社会氛围。 二、基本原则 全面清理、依法处理；统一政策、尊重历史；公平公正、综合治理。 三、清理范围 （一）对自2003年1月1日至2012年5月30日在县城规划区内国有出让土地上进行房地产开发项目建设情况开展全面清理，必要时可延伸或追溯检查。重点检查“两超、三欠、一不落实”，即： 1、“两超”：超批准用地范围建设，超批准容积率建设。 2、“三欠”：欠缴土地出让金、欠缴税收、欠缴规费。 3、“一不落实”：不按规划方案和规定要求落实社区物业用房或擅自改变社区物业用房用途的。 （二）对在2010年已竣工和在建的房地产项目按下列原则进行清理： 1、2010年处理到位的，按原处理意见不变； 2、2010年未处理到位的，按2010年的处理标准继续处理到位； 3、对2010年已开工的，按2010年的处理办法执行； （三）对2010年以后开工的房地产项目，按本次清理的办法进行处理。 四、处理措施 采取集中领导、集中时间、集中力量、统一政策、分类处理的方式。 （一）关于“两超”的处理 1、对擅自超过批准用地面积的，必须先依法依规进行处罚，然后按成交土地价全额追缴超占面积的土地出让金及相关规费，完善用地手续。 2、对擅自超出批准容积率建设的，除严重影响城市规划必须依法拆除或没收非法所得外，其超容积率面积应依法进行处罚，并补交税（费）。各房地产开发项目建成建筑面积应依法进行测量，其超容积率面积应经规划部门核准。 3、对擅自超出批准容积率建设的，其超容积率面积补交税（费），按下列原则计算： ⑴各房地产开发项目补交的土地出让金，一律按土地出让时的容积率为基准进行计算； ⑵对按土地拍卖（挂牌）时前置的容积率标准取得出让土地的，后经规划部门批准调整容积率的，其超建容积率面积，按当时该地块的住宅用地基准地价补交土地出让金和相关税（费）。 ⑶通过规划部门批准调整容积率后，再超容积率面积的，先按其超建部分进行处罚，再按土地拍卖（或挂牌）成交价补交土地出让金和相关税（费）。 ⑷坡顶和底层车库面积的计算： ①将不可利用的屋面坡顶建成可利用坡顶的，其坡顶最低处小于1.5m(不含1.5m),不计算建筑面积；坡顶最低处在1.5m至2.2m(不含2.2m)之间,按建筑面积一半计算；坡顶最低处高于2.2m(含2.2m),按全面积计算。 ②底层车库以实地测量为准，低于2.2m（不含2.2m），按建筑面积一半计算；高于2.2m（含2.2m），按建筑全面积计算。 （二）关于“三欠”的处理 1、欠缴土地出让金 凡2003年元月1日以后公开拍卖或挂牌出让的经营性用地，欠缴或缓缴土地出让金的，按《土地出让合同》约定的缴交时间和有关批准缓缴文件规定进行追缴。 2、欠缴规费 按规定标准缴纳欠缴规费。 3、欠缴税收 （1）凡欠缴土地契税的，按土地出让金总价的4%标准补交。 （2）凡欠缴营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税及防洪保安资金、教育费附加等税费的，由财政、税务部门按规定清缴并依法处理。 （三）关于“一不落实”的处理 各房地产开发（建设）单位必须按照项目报建时审批的规划文本，落实物业管理，完成各项公共配套服务设施，如：环卫、消防、防雷、公共用房、通讯、水电等。并按下列规定进行处理： 1、在建的房地产开发项目，各行政主管部门必须按照规划文本配备的公建用房和公共配套服务设施的指标进行单项验收到位；没有配备到位的，不得进行验收和颁发相关证件。 2、对现已竣工，且原规划已配备公建用房和公共配套服务设施的，现未落实或已挪作他用的房地产开发项目，各相关主管部门责令其限期自行改正，按规划要求调整到位：⑴改变性质出售了的，没收非法所得，并处以该公建项目造价5%的罚款；⑵改变性质出租或挪作他用的，按建筑面积1200元/m2的单价计算，收取保证金，限期调整到位，验收合格后，全额退回；⑶规划批准公建用房或物业用房位置，留下空地未落实的，按建筑面积1200元/m2的单价计算，收取保证金，待落实验收到位后全额退回。⑷规划批准公建用房或物业用房，现未落实且无法改正的房地产开发项目，按规划配备指标的工程造价（按1200元/m2计算），全额追缴到位，并处以该公建项目工程造价的5%罚款。 3、对开发建设已竣工的住宅小区，必须按有关法律规定实行物业管理，由义宁镇、宁州镇人民政府牵头，县房产管理局