中国房地产行业性质以及发展规律.docVIP

中国房地产行业地位以及市场预测 国务院一份的会议纪要： 1997年12月15日下午3点，朱镕基同志召开并听取《关于大力发展住宅建设的若干意见》的汇报。 与会人员（时任）：国务院副秘书长何椿霖、张左已，建设部党组书记俞正声、部长候捷，国家计委副主任陈同海、张国宝，国家体改委副主任刘志峰，财政部副部长高强，央行副行长尚福林，建行行长周小川。汇报人：建设部总经济师，住宅产业司司长谢家瑾同志 朱镕基（时任副总理，分管房改）：“我们极不愿意看到明年经济增长速度低于8%，会影响国家信心和香港信心（注：香港刚刚回归），也对付不了经济学家。他们拼命谈投入足。往哪里投？还搞重复建设？现在就是重复建设太多，搞得不是地方。现在处于调整时期，照理不怕下降，但不能不怕，硬撑也要撑到8%。有人跟我说，投入不足要放松银根，我问，往哪里投？加工工业生活不足，基础设施规模已经很大，铁路等修一下亏一个，基础设施建设环境不能不过分超前”。 “我能想的，就是经济增长往哪儿培养？看不准！看得准的一是住房建设…压这一宝，往住房建设中投，加大住房建设。候捷、俞正声，你们要回答我建了房子会不会也卖不掉。但是我没有别的办法。不压这个宝，明年会出麻烦”。 “房改思路怎么办？第一，提租加补贴，鼓励大家分期买房…张国宝你要考虑，给机关盖住宅的钱都不要给了，节省的钱用于补房贴，不出一点血不行，以基本建设的方式建设住宅没有效益”。 九届全国人大一次会议顺利召开，国务院进行了换届选举，朱镕基同志当选国务院总理。1998年3月19日，新任国务院总理朱镕基和四位副总理举办了中外记者见面会。在这次会议上，朱总理第一次向世界宣布中国将停止福利分房，住房商品化、货币化拉开了序幕。 很多学者认为，是城市化推动了住宅产业化。但从起因来看，恰恰是住宅产业化拉动了城市化的步伐。住宅产业化一开始就被赋予了“救世主”的角色，而12年以来，中国房地产对中国经济的贡献很大（见下图）。 2000年房改之初，房地产投资对GDP的贡献仅为5%，2010年达到了12.1%，如果加上对上下游产业的拉动作用，房地产业成为名符其实的支柱产业。而这一支产业地位，不管官方是否公开承认，在经济没有转型成功之前，仍然很难动摇。 在推动房改乃至改革开放过程中，宽松的货币政策起到了决定性的作用。表现如下： 持续过量投放基础货币 按照货币学基本原理，一个国家或地区经济每增长出1元价值，作为货币发行机构的中央银行也应该供给货币1元，超出1元的货币供应则视为超发。而在新兴市场国家由于市场化改革等原因，资源商品化过程加剧，广义货币供应量适度高于经济发展GDP增长也是合理的。但过高的货币供给却极易带来通胀 注：货币学派创始人弗里德曼通胀无论何时何地皆为货币现象。“救世主”的角色，货币政策来了个180度大转变，实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，实际上是“极度宽松的货币政策”，到2010年1月，货币投入增长率达到历史高点39%，房价持续上升，从而引起了“国十条”，也称作“史上最严调控”。 始于2010年初的本轮调控，除了限购等行政手段之外，银根收紧的力度也十分明显，截止2011年4月，货币增长率降至14%，并且还在下降通道中。最近央行又做出决定，6月20日起，银行存款保证金率再次上调0.5%，冻结了3800亿左右的资金，银行存款保证金率也创出新高21.5%。种种迹象表现，银根收紧的步伐不会停止。 开发企业资金池在新一轮调控中高位盘整，短期无忧 与2007年“9.27新政”后开发企业资金池持续下降不同的是，始于2010年初的历上最强的“国十条”以及2011年初的“国八条”，开发企业资金池（累计收入-累计投资）在去年中旬有所下降之后重拾升势，今年3月达到历史新高1.2万亿，这些资金足够开发企来支撑8-12个月。 为什么此轮调控没有2007年“9.27新政”那样立竿见影呢？ 主要有两个因素： 一是第一轮调控失败以后，消费者对中央调控没有信心（业内戏称为“空调”），担心重新错过了购房时间。 二是2009年“极度宽松的货币政策”，货币超发严重，官方CPI长期持续在5%以上，社会流动资金有保值需要，不动产成为配置主体，消费者主动增加首付、全款购房的比例增加，开发企业资金回笼速度较快。 供需比增加，但房价仍高位盘整，大面积降价的可能性不大 由于2010年开工面积引发的供应惯性，1-5月供需比仍走高，但房价并没有出现明显回落，继续在高位继续盘整。 2011年下半年房地产的走势预测 银根收紧，但不会收死 虽然货币供应量相对于2010年有明显收紧，但是1-4月持续稳定在15%左右（与朱总理主政期间相近），表示央行和国家决策层仍然是稳健的操作手法，不排除有内定的货币控制目标以维护经济稳定（GDP“保8”来源于十年翻一翻的国民经济倍增计划，年增长为7.2%，后来