世纪花园营销策划.docVIP

　　 　　 台州欲飞公司 世纪花园营销策划报告 太阳城 46万平米 19% 140套 中高档 高：11800 中：9800 均：10800 东明半岛 23万平米 53% 320套 中高档 高：9000 中：7000 均：8000 世纪花园 32万平米 中高档 高：10000 中：9000 均：8000 2、物业对比分析 项目名称 物业公司 收费标准（元/年） 公司特点 客户满意度 太阳城 雷迪森 （美国） 7500（高层） 6000（别墅） 五星级酒店管理模式 83.6% 东明半岛 丽江物管（杭） 4000（高层） 5400（高层） 智能化管理模式 60.5% 世纪花园 鹿城物管 （温） 6000（高层） 4800（小高） 现代化数码管理模式 91% 3、楼体对比分析 项目名称 建筑形式 结构形式 建筑单体量数 层数 太阳城 塔楼、别墅 框架结构 塔楼12栋 别墅50栋 24层 3层 东明半岛 塔楼、多层 框架结构 塔楼24栋 多层12栋 20层 15层 世纪花园 塔楼、多层 钢混结构 塔楼22栋 多层8栋 21层 12层 4、 装修对比分析 物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价项目品质的一项非常重要的指标。 项目名称 楼型 外墙材料 　　 　内 墙 材 料 地面 内墙 门 窗 厨房 卫生间 太阳城 塔楼、 别墅 大理石 大理石 高级 涂料 数码门 中空落地窗 粗装修 毛坯 东明半岛 塔楼、 多层 面砖 瓷砖 高档瓷砖 涂料 三防门 铝合金窗 毛坯 水泥地面 世纪花园 塔楼、 多层 大理石 花岗岩 高级涂料 指纹门 塑钢窗 粗装修 毛坯 5、项目运作时间对比表 项目名称 开工日期 正式开盘日期 最早入住时间 太阳城 2007.10 2009.5 2009.12（一期四栋） 东明半岛 2008.02 2009.3 2009.8 （一期8栋） 世纪花园 2008.10 2009.12 2010.12（一期8栋） 总结：我方的存在的缺点和威胁，及发展对策。 我方因为在时间上比太阳城和东明半岛晚半年，对于销售有一定的影响。位于群力新区核心地段目前各种配套设施并不齐全。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度因此目前本项目所在区域人气尚显不足。但是我们可选择的户型比较多，有两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅等各种户型。使用面积从60-150平方米一应俱全。户型设计均采用纯南北向通透大开间，小进深；室内观景阳台设计，部分户型实现明卫，拥有智能化的安全管理系统，人性化的生活环境。这是太阳城和东明半岛无法比拟的优势。 威胁 台州房地产市场发展迅速，其他楼盘不断推出新项目、新政策来吸引顾客。  四、广告表现策略 诉求重点：星级化管理、智能化家居、 核心价值：属于你的原生态森林家园。 广告主题：上善生活，善待自己 广告口号：五星级的家，六星级的生活。 广告画面创意： （一）、 开盘前期广告创意 1、 宣传企业品牌：诚信建家，恒心服务 。微微含笑的漂亮的置业顾问手持拖盘，盘上端的不是食品，端的却是世纪花园的规划模型。 2、 宣传楼盘品牌：台州依山傍水高尚人文社区。 3、以满山绿树为背景，建筑规划师侧向我们，展示他手中世纪花园的设计图，设计图与满山绿意糅合在一起。 4、聘请某个预将购买世纪花园的明星为红树西岸代言：“我喜欢住在这里！” （二）、实景拍摄世纪花园，合理安排平面构图，充分展现诉求重点。 注：此方案暂时不能完美实施，世纪花园正处于初步建设中。 （三）、房地产系列广告画面： 1、打高尔夫球的惬意：一中年男子挥棒打出高尔夫球的惬意而自信的一笑。 2、阳台品酒远眺：黄昏时分，一美女幽雅地一手端着高脚杯，一手搭在阳台玉雕般的栏杆上面对浓浓绿意的山景，张开怀抱，拥抱清新空气。 3、与自然亲近的卧室：180°的开窗，窗外似海景般的天空，具有风情的窗帘，柔和别致的台灯，躺在温床上的芭比娃娃。 （四）、报纸广告文案： 香格里拉的豪华，五星级的享受。然而，它不是家，至少，它不属于你一个人所有。 红树西岸，为您倾情打造五星级的家，创造六星级的生活。 星级规划 国际建筑大师、美国建筑学院院士米斯特.陈先生规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造。 星级品牌 世纪花园为台州赢得“优秀花园项目”设计奖。 星级服务 搜寻中国，20名才貌出众、身材高挑