“生活艺墅”项目投资建议报告流程10483913.docVIP

XX项目建议报告 值得注意的是，在对别墅部分进行推广宣传期间，应尽量避免牵扯到商业部分。在别墅产品销售体量没有完全放开之前，两者的宣传媒体，宣传渠道，宣传时间都应错开。别墅产品的宣传就应该以高品位，高档次的高尚生活为宣传宗旨。以宣传别墅小区的文化品位，以及生活品质为卖点。吸引那些对生活质量有一定要求的客户前来了解。 3、 配合时尚精品商铺，打造全新生活、娱乐、健康中心。 商铺的规划出现，对别墅小区是有相当大的影响。但同时，也只有通过对商铺的较好的规划利用，才能通过对视线的转移，促使客户把关心的重点放在，商铺作为生活配套合理，就近商圈购物便利的因素来考虑。 第三章、本案商业地产推广建议 中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势的全新时代，五花八门、各具类型的商业住宅的混合体层出不穷，但值得我们注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。 商业物业与住宅物业的差异： 作为一个动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托商业的地段价值和经营特色。 商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。 建筑的土地出让金要比住宅高，而土地出让年限却只有40年。 相关政策规定，一般商铺销售的按揭贷款不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年，利率6.25%。工程到了具备竣工备案条件后，银行才能放款。消费者购买商业物业时，按揭贷款的月供必须在房子即将投入使用时才发生。 缴纳的费用不同。水、电、气热须按专门的商业市政标准缴费。 后期的装潢、经营、维护等费用大。 商业物业开发汇报利润高，通常是住宅投资的2~4倍。 房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更高一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售的，商业地产的投资价值还与所在区域的商业氛围是否浓厚有关。具体来说，建什么业态，在何处建，以及建成后的经营形式如何，都要有一个科学的整体策划和正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个单独的铺面；更多的，是隐藏在铺面后面的无限获利空间。 做商业地产，必须进行很好的策划定位（前期）和经营管理（后期）；必须在策划中营造出浓厚的商业氛围，创造出丰厚的商业空间，并能够通过经营管理长期引领商家，才能够最大限度的提升商业物业的价值。短期内，促进销售；长期内，促进整个商业物业的价值提升，带动租售水平的提高。 同时，真正出钱购买物业的业主，往往只是投资者，并不是最终商铺的使用受益者，必须通过再次招商，租售商铺才能最终获利。 商业地产常用的营销策略中不同于住宅的有这么几种： 统一招租 售后包租 部分经营租赁加部分出售 这就要求先要培育、经营出商业价值，然后再实现地产价值。 商业住宅复合型地产的裙楼底商作为零售业和房地产的结合，既要考虑开发商、商铺投资者的利益，还要兼顾租赁经营着、住区业主的利益。由于每一个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免的存在矛盾。商铺作旺是所有参与者的愿望，做什么、如何做是商业街业态规划的核心………群楼底商的有效开发，将带动社区其他物业的销售，是项目的开发形成良性循环，强化项目的整体品牌形象。商住复合地产的有效互动将催生更丰富的商业形态，社区的品质也将随之进一步得到提升。科学正确立足于整体规划的营销策划，使裙楼商业不仅避免了对自身住宅品质的破坏和干扰，反而更丰富了社区建筑的整体性和协调性。 商业地产◆立体策划全案流程 商业环境分析 竞争环境分析 市场分析 市场调查数据库 消费者环境分析 产品潜力分析 市场定位策略 项目可行性分析 商铺形象定位 产品综合成本及 投资回报分析 商业定位策略 VI视觉识别系统 商铺设计建议 设计、制作 商业物业管理体系 业种组合规划 产品销售 价格制定 付款方式 商业定价策略 完善的价格构成体系 研究操作价格 变动策略 招商广告宣传 及执行 系列招商活动 建议及执行 商铺招商策略 全案市场推广方案 销售推广策划 代理销售执行 阶段性销售 计划建议 商铺通路策略