第10章_基地价评估.pptVIP

第十章 基准地价评估;第一节 基准地价评估概述 ;二、基准地价的基本特征 ;（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 （5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的， 则不同用途基准地价的年期也不同。 （6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。 ;三、基准地价评估的基本任务和原则 ;（二）基准地价评估的主要原则 1．土地用途与现实用途相一致； 2．土地使用价值的评价与土地收益、地租、地价 测算相结合； 3．根据城市条件和市场状况，选择评估技术路 线 。 ;四、基准地价评估的原理 ;3．各行业在城镇中都有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律 4．城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提条件 5．土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映 ;五、基准地价评估的基本要求 ;5. 样本数据要准确，在收集样本后，对一些异常 数据进行剔除。 但对一些土地条件差异造成的地价差异，可 采用系数修正的方法，将样本地价修正到区域内 规定条件的地价标准，再采用数理统计方法检验 数据的准确性。 6. 评估模型选择要合理。 ;六、基准地价评估思路 ;第二节 基准地价评估的程序 ;二、调查与收集基准地价评估资料 ;三、整理资料 ; ;（2）根据房屋租赁资料计算样点地价。城市中的房屋租赁现象很多，可以通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，而其中包含地租。;（3）根据商业柜台出租资料计算地价。 ;式中：P—出租柜台单位土地面积的地价； R—出租柜台年租金总收入； E—出租柜台所在商店的年经营总支出费用； Sb1—出租柜台的营业面积； S b—商店的总营业面积； S—商店土地总面积； r—土地还原利率。 ; ; 式中：P—联营土地单位面积地价； Cg—出资方的资本总量； re—出地方利润分成量； rc—出资方利润分成量； s—联营土地面积。 ; ; ; ; ; ;（11）用企业兼并资料计算地价。 这样兼并的实质是通过给被兼并方一定的资金或承担其债务，从而获得原单位的土地使用权。其计算公式为： ; ;②无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让 年期地价的公式：; ;（3）容积率修正 ; ; ; ; ;贱纵炊绚伟箍呈岳踢甥肚呢换戍歼臼赂爆煞糊制粘当皑篆橇莉霄缕筐契酮第10章_基地价评估第10章_基地价评估;四、样点数据的检验 ; ;（三）样本总体分布类型检验 样本总体分布类型检验以土地级别或同类型均质区域为单位，按土地分类整理数据的归并结果，对每级土地或均质地域不同土地利用类型的样本数据分别进行总体分布类型检验。检验总体分布的方法较多，最常用的方法为X2检验，用于检验分布函数与理论分布是否吻合，检验总体是否服从正态分布、是否服从任何一个预先给定的分布。 ; ;五、测算基准地价 ; ; ; ; ; ; ; ; ;第三节 基准地价的确定 ;第四节 基准地价修正系数表的编制 ;一、影响宗地地价的因素分析 ;（二）商业用地影响因素 商业用地分为市级、区级、小区级等商业用地。根据商业用地的特点，影响商业用地土地价格的因素有： 1．商业服务中心繁华影响度 2．交通便捷度 3．环境质量优劣度 4．城市规划限制 此外，宗地的形