奉贤保集集团海湾项目发展策划正式报告2007(合富辉煌).pdf

保集集团奉贤海湾项目 保集集团奉贤海湾项目 发展策划正式报告 发展策划正式报告 合富辉煌房地产 二○○七年三月 2 本次汇报的主要内容 回顾市场研究报告的主要结论 深化市场研究 项目发展策划报告 物业发展建议 3 第一篇：回顾市场研究的主要结论 4 项目特殊性引发的项目问题的思考 特殊性： 1.上海与奉贤的双重区位属性; 2.区域市场状况平淡； 3.本体条件有较大的局限; 4.企业开发期望高; 引发的思考： 1.项目可以在哪个细分市场中发展：度假或常住；奉贤或上海？ 1.项目可以在哪个细分市场中发展：度假或常住；奉贤或上海？ 2.该细分市场的市场机会如何？ 2.该细分市场的市场机会如何？ 3.如何在诸多限制的情况下合理确定项目市场层面和物业类型？ 3.如何在诸多限制的情况下合理确定项目市场层面和物业类型？ 5 结论1：项目不具备发展常住楼盘的条件， 适宜发展成为面向上海的度假楼盘 6 观点1：项目不具备发展成为上海常住物业的条件 郊区化发展，近郊区成为疏散热点区域； 奉贤经济发展落后，对上海市区人口吸引 力有限； 目前上海商品房销售热点区域在外郊环， 项目所在的郊环外成交不活跃； 郊环外自住物业发展水平较低，交通距离 远，非上海市区居民常住选择区域 7 观点2：项目同样不具备发展成为奉贤常住物业的条件 奉贤居民富足程度一般，本地居民的高端 物业消费能力有限； 奉贤房地产整体水平较低，市场吸引力不 强； 奉贤城市将以内聚式发展为主，向城市聚 集是发展主流； 南桥是奉贤的中心，有较高的首位度，是 奉贤居民常住置业的首选；海湾旅游区对 本地居民吸纳能力有限；