商务地产分析 调整期的避风港（中银国际）.pdf

地产 — 商务地产 板块必威体育精装版信息 2008 年 7 月 24 日 商务地产行业 调整时期的避风港 我们看好以写字楼为代表的商务地产行业的中长期发展前 优于大市 景，同时青睐其短期的抗风险特质。我们给予板块优于大市 A 评级。但是，由于 A 股目前的商务地产类上市公司行业代 表性不强，个体差异较大，板块化的投资策略适用性有限。 在现阶段，我们建议结合行业发展态 势，采取精选个股的投 资策略。 周路 以写字楼为代表的商务地产行业近年来处于快速发展阶段， (8621) 6860 4866 分机 8587 供求形势逐步改善。综合城市地位、发展规划、供求关系等 lu.zhou@ 因素考量，我们最为看好上海和北京两地写字楼市场的长远 发展前景。 田世欣 商务地产行业的发展与宏观经济景气度紧密相关。受益于第 (8621) 6860 4866 分机 8519 三产业的蓬勃发展、对外开放的不断深化、人民币升值背景 shixin.tian@ 下外资收购的不断涌现、以及国内实力买家的兴起，对写字 楼的需求有望持续扩张。 国内写字楼的租金收益率相对住宅和国际水平均处于高位， 资产价格得到稳步上涨的租金的有力支撑，行业健康度较高。 在中国住宅市场整体面临调整压力的情况下，一线城市的优 质办公物业由于良好和稳定的租金回报率，抗风险性较强， 具备明显安全边际。 商务地产类上市公司整体受宏观调控影响较小，财务风险较 低，在房地产行业调整的背景下显示出一定的防御性。我们 青睐物业区位优越、产品结构合理、并具备较强的外延式扩 张能力和估值优势的个股。结合这些标准和目前的估值水平， 我们维持金融街优于大市评级，给予中国国贸同步大市评级。 图表 1. 中国国贸效果图 股票评级 股价 市盈率 (倍) 目标价格 (人民币) 2008 年 2009 年 (人民币) 金融街 8.60 19.6 14.2 12.34 (000402.SZ, 优于大市) 中国国贸 12.00 34.3 26.1 13.68 (600007.SS, 同步大市) 资料来源：彭博及中银国际硏究预测 以 2008 年 7 月 23 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 资料来源: Google 地球 中银国际研究可在彭博 BOCR go ， , M 以及中银国际研究网站（ .）上获取 优于大市 (OP)指预计该行业 (股份)在未来 6 个月中股价相对有关指数的升幅多于 10%；落后大市(U)指预计该行业 (股份)在未来 6 个月中的股价相对上 述指数的降幅多于 10%。未有评级 (NR) 。同步大市(MP)则指预计该行业(股份) 在未来 6 个月中的股价相对上述指数在上下 10%区间内波动