北京出台预售资金监管新政 房企资金压力进一步加大.pdf

北京出台预售资金监管新政，房企资金压力进一步加大 【事件背景】 2010 年 10 月25 日，北京市住建委正式发布《北京市商品房预售资金 监督管理暂行办法》，规定从 12 月1 日起预售资金将存入监管专用账户，优 先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存。这是北京市为进一步深化 落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控，尤其是贯彻落实9 月底10 月初以来新一轮调控的措施之一。 【政策要点】  专户专用：商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用 账户。对于分期建设的项目，应按照一个预售许可申请对应一个账 户的原则。  重点监管：对预售款中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保 证预售资金优先用于工程建设。  监管资金支取四节点：用款计划按照地下结构完成、结构封顶、竣 工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等 四个环节设臵资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。  专户冻结：出现以下五种情况，暂停拨付专用账户内的全部商品房 预售资金：  房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工；  预售项目存在严重质量问题；  预售项目未按期交付使用；  市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；  其他违反商品房预售资金监管的行为； 中国房产信息集团〃研究中心出品 地 址：广延路383 号文武大楼 电 话：021陆小姐 Email:france_wang@ 【我们观点】 一、政策背景 本次北京市《商品房预售资金监督管理暂行办法》并非全国首创。早在4 月19 日，住建部紧随 国务院17 日下发的“新国十条”发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有 关问题的通知》，其中规定：“要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部 纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设”。之后天津、深圳等城市在调控细则中均提到要实 施预售资金的监管。 而广州更是早在2006 年已明确规定了“各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将 商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款；各商业银行应当加强 对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息 数据提交市国土房管局。”这一规定沿用至今。 二、政策本身仍存在不确定性 在评估政策效果之前，我们需要对政策本身进行评判。对北京、浙江等地实施的预售资金监管 政策，我们认为当前仍存在两个较大的不确定性，一是政策执行力度、二是其他城市是否出台相应 政策。 1、政策执行标准和力度 从广州已实施的情况来看，政策并未完全限制企业使用预售资金，仍有一定的操作空间，因此， 对当地企业并未造成明显的影响。 本次北京 《办法》中同样也存在一些模糊之处： 一是，预收款中支付完工程款后的部分，能否支付其它款项。《办法》规定保证预售资金优先用 于工程建设，支付完工程