农村土改与房地产无关（中金公司）.pdf

2008 年 10 月 13 日 房地产行业 中金公司研究部 农村土改与房地产无关 分析员：白宏炜 baihw@ (8610) 6505 1166 结论：农村土地改革首要目标是通过延长土地承包期限，稳定农村经济以及规范土地流转制度促进农业规模化生产并保障 农民经营权流转收益；其次通过农村金融发展，集约化利用农村建设用地，促进现代化农村建设；最后通过城乡一体化和 农村宅基地流转促进城市化建设。市场对土地改革存在认识误区，土地流转不会带来大量土地进入房地产市场。 对此次土地改革的认识误区 误区一、土地所有权制度发生大的改变。土地私有化或土地买卖/抵押不会实施，冀希望于土地资本化带来农民收入大幅提高推动 农村消费和经济增长的预期也就不会实现。日本、台湾等国家和地区经验表明，农业规模化生产主要来自于经营权流转而非所有 权。 误区二、土地改革从根本上保障农民分享征地补偿收入，土地流转增加农民收入。土地流转本身并不能保护农民征地补偿低的问 题。土地生财的本质是改变土地性质，政府利用其垄断权力寻租，这是其一；其二土地流转的价值取决于其所处位置。 误区三、土地流转会带来较多土地供应量，房地产供给增加，打压房价。土地流转并不改变土地性质，而建设用地增加与否不取 决于土地流转，而是取决于政府规划与审批，或者说批准土地转变性质的数量。 误区四、小产权房将转成大产权房，增加商品房供应，拉低商品房价格。同上，土地所有权性质不会发生变化，所以目前存在的 较大数量的小产权房，也不会在这次会议中一次性解决掉而变成大产权房流转。 此次农村土地改革可能涉及主要内容和影响 延长土地经营承包权：随着第一次土地承包 30 年期限的结束，新一轮土地承包正在开始，最基本的方案是延续经营 30 年，有可 能承包期延长，比如到 70 年，以实现土地政策的稳定连贯。 土地经营权流转以促进农业规模化生产：耕地的保护和农业规模化、科学化生产，从而提高农业效益,增加高附加值农产品开发， 而规模发展使得理顺土地经营权的流转成为必然。 规范土地流转，保护农民利益不被侵犯：地方政府通过行政手段国有农民集体用地，导致农民土地被廉价征用，防范这一现象将 是此次土地制度改革的一个重要部分，从而确保农民土地补偿收益的公平实现。 发展农村金融，促进农村经济发展：没有现代农村金融体系，就很难发展现代农业，所以通过金融政策扶持和农村金融体系建设 为现代农业的发展提供保障是此次农村问题的重点之一。 我们对农村土地改革的认识 台湾和日本土地政策转变历程表明农村土地政策极为复杂，需要政策的规范和引导，此次我国农业改革是系统工程，包括农村金融建设、 农民福利和城乡一体化建设，而非单纯土地制度改革：农民收入提高和权益保障取决于扶持政策和农民福利制度建设，农业现代化、城 市化与城镇一体化是未来发展方向。土地改革与房地产无关：土地改革的重点是土地经营权延续和流转，这一过程与建设用地的大量增 加无关；小产权房也不会一次性转化为大产权房流转，进而对商品房进行冲击，土地改革与房地产无直接关联关系。土地改革有助于推 动农村经济发展：社会主义新农村及小城镇建设有望随着土地流转的顺畅而加快，对提高农民收益、拉动农村需求起到促进作用。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报 告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供本报告 的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 农村土改与房地产无关：2008 年 10 月 13 日 目录 对此次农村土地改革的认识误区 3 此次农村土地改革可能的变化及将产生的影响