养老地产政策法律研究.docxVIP

? ? ? ? ?在养老地产新兴且政策法规不健全的当下，律师在对养老地产提供法律服务期间要了解的养老地产发展的起源、背景、政策法规、其一般盈利模式等，以及未来该新兴产业发展的趋向。主题、关键词：? ? ? ? ?养老地产、盈利模式、程序及政策法规的导向? ? ? ? ?现在有一个房地产界很热的名词，就是“养老地产”。这个概念距今已经出现5年了。许多企业纷纷驻足养老地产。如世联地产（系专业咨询机构）的董事长陈劲松今年四月份说过：“养老地产发展前景大好，被视为一块诱人的大蛋糕”，房企、险企纷纷涉足以分得一杯羹。”①针对这一现象，我们要了解什么是养老地产？养老地产是做什么用的？它与房地产开发有什么区别？养老地产有哪些政策、法律规定?关于养老地产常识性知识。? ? ? 一、养老地产的国内外起源：? ? ? ? 1.首先谈谈养老地产这一概念的起源：人口老龄化和经济的逐步发展，促生养老地产。在美国、日本，养老地产已经不是新型的事务，而是有了相对成熟的养老产业发展模式。? ? ? ? 在美国的太阳城（在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳）。太阳城中心（SunCityCenter）因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。? ? ? ? ?日本早在30年前就对养老产业关注，他们的养老机构更注重人文关怀，我们国家在养老服务上，开始向日本学习。我国上市公司新华锦的服务团队都是上日本进行培训的。②? ? ? ? ?2.其次国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。? ? ? ? ?我国目前经济虽然有一定的发展，但是养老地产的出现是因为具有独特的社会背景。? ? ? ? ?我国的传统是百事孝为先，长期封建和儒家思想普遍重视家庭价值；法律规定父母子女之间有赡养抚养的义务；我们处于发展中国家阶段，老年人处于未富先老；独生子女的政策导致四二一结构；以家庭为主体，以社会、政府为辅。在5-10年之后，老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显。? ? ? ? （1）人口老龄化：根据国发2013第35号《国务院关于加快发展养老服务业的若干问题》我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。? ? ? ? （2）空巢老人、失能老人增加：目前增加到3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50％不到的收养老人，比例只有23.5％，城乡老人的空巢率到了50％。? ? ? ? （3）人口结构变化：因独生子女政策实施了30多年，家庭人口结构造成了一对成年夫妻要养四名老人和一个子女，若放开计划生育，这对成年夫妻只能加重负担。? ? ? ??（4）养老机构的改革：随着社会发展，目前养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标是30万。养老机构改革已经提上日程，公建民营私有化已经在今年开始改革。? ? ? ? ?二、概念及实质? ? ? ? ?养老地产的概念，目前还不清晰明确，没有政策、法律上的界定。通过查阅收集专家评论，笔者认为相对合适的表述是：这是两个第三产业的结合，养老服务业和老年房地产业的结合体。在中国老龄产业协会的老龄产业十大行业当中，就有这两个部分。2014年7月份陈劲松答记者问中，对养老地产的现状发出评定：谈养老地产的实质?“养老地产最需求的是服务”。其关键是养老服务业。③这是养老产业的一种。? ? ? ? ?这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始介入养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身更需要社会力量参与，也是要盈利的，没有盈利，企业