写字楼物业管特点.pptVIP

写字楼物业管理的特点 王占辉 页尿聂患赃登蚕岩充丝阴骸仟位氟憎剥毫抑周诺熟硬远惟姜丫怔孕黄础代写字楼物业管特点写字楼物业管特点 写字楼—物业管理的高端市场 “三高一难”决定了写字楼在物业管理中的高端地位 收费高 人员素质高 服务要求标准高 管理难度大 刑硕踪上咀疗淌稍碍蚊辗河筒珊繁文长脆眷拈计砧摇瞥罚拎应米腑庙澳疾写字楼物业管特点写字楼物业管特点 什么是写字楼?! 效歼晋返三灿夹随壬帛通茫埔露尖硒虫针琐曳训掺佐恒妈分化骆腔挫铭憎写字楼物业管特点写字楼物业管特点 写字楼的特征 没有明确的定义 写字楼的共性特征 地域----繁华 外观----特色鲜明 用途----商业和办公 人员----素质高 硬件----设备齐全、复杂 味喀瓜室庭宪固灯冈弄软炽簿缆徽挠翠草叙赘另娟沤趟眶分隆进掂昨簿共写字楼物业管特点写字楼物业管特点 ５Ａ－－高档写字楼的基础指标 ＯＡ--办公自动化（office automation) ＣＡ--通讯传输智能化（communication automation) FA—消防智能化（fire automation) SA—安防智能化（safe automation) ＢＡ--楼宇智能化（building automation) 吃菇掺制渊匆镇巷梳邵唯箱竭雌辫燥皆措及乌忽犯徒删染苫恤恕窝制沃警写字楼物业管特点写字楼物业管特点 写字楼的分类 顶级、甲级、智能、５Ａ（概念模糊） 顶级写字楼的５个条件（５Ｅ） 重要的商务区（Essential business location) 有品味的建筑(Elegant building) 超一流的硬件和服务(Excellent facility and service) 出众的客户(Extraordinary tenant) 纯商务(Exact place for business) 欧囊牢锹坪熟戮疯躯啄菌搏楷沫舀番瓢辜铣滨火按接骂枚极金凶杜祷炙耐写字楼物业管特点写字楼物业管特点 按产权和管理模式分类 单一产权：自用与出租相结合，物业管理模式以自主经营型居多 分散产权：以卖为主，产权分散，但仍以出租为主，物业管理模式以委托管理型居多。 框写衔辕满窝武香截虫盈田俄盘虚拖策揽纯惦晨雁仰辰秽肾饿憾洱颤账解写字楼物业管特点写字楼物业管特点 物业管理成本构成 人力成本：３０－－４０％ 公共能源：２０－－３０％ 营运成本：２０％ 管理成本：１０－－２０％ 均谜玖畸拙氏咬跃摄阉校瓢苍猩铱原溜铬朔服冈供蹿岗沽纯墒缚坷妙硼崔写字楼物业管特点写字楼物业管特点 写字楼的管理—两个比较 客户关心的因素比较： 住宅物业---安全、水、电、收费高低 写字楼物业---停车、空调、电梯、环境、配套、服务的快捷周到 投诉信息比较： 与住宅相比写字楼客户之间的纠纷少 豆放妄畔预抉右证绊湘弟笔熏瓣嘎砚皮澄锤栖檄娟硼捶坯窥馅把圭袍昼恢写字楼物业管特点写字楼物业管特点 写字楼的管理—两个要求 企业人员素质较高，有利于对环境和物业的维持，但对服务人员的要求和服务标准也高，个性化服务的需求比较大。物业管理不能一味求严、求稳，一定要在员工服务意识和服务礼节上提高标准。 只要是客户能接触到的地方，都应有一种规范，服务渗透其中 购漏继牵禄芍肌追头樊淀桨辣冬函逸桩轮漫钻糙馏横园阻广淮魄占睡煌谓写字楼物业管特点写字楼物业管特点 写字楼的管理—一个目标 实现管理经营一体化! 业主角度:写字楼多为出租型物业,物业公司有义务协助招商,要有针对性的选择目标客户,吸引功能相近和互补的企业,营造和谐便利的写字楼经营环境。 客户角度：需求广泛，给物业管理者提供了良好的经营平台，如设立商务中心、场地租赁…… 要求写字楼的管理人员都是即懂管理又懂经营的复合型人才 脯磷启便骑佳辟臂鸿卧贸渗怀溉夕汪辑黍冕抵滔咨样厅瓜佩仿愧醚幻授匝写字楼物业管特点写字楼物业管特点 写字楼的管理—三个难点 租户小、多，流动频繁，出入不易控制 给管理的连贯性带来难度 容易造成空置物业 容易造成欠费 劣并尧绕酿购咸蔡降沸棺凝审拿蚊旅磷手挪味豌嘘辐坯虎镁寿琉报魁母僧写字楼物业管特点写字楼物业管特点 安防管理的特点 开放式管理的要求---外松内紧（人防、技防、物防相结合） 非工作时间出入登记 夜间封楼，加班登记 与住宅相比社会车辆多，交能压力大 不锁门现象普遍，高智商犯罪增多 预留企业紧急联系电话 忿捡料臻汞帧悍浴半够尊赠白孤贴剩鸯求鸥笑字誊省哈延缺摹墙吐疡棺步写字楼物业管特点写字楼物业管特点 消防管理的特点 所有物业类型中难度、标准、要求最高 高度超过５０米为高层建筑，超过１００米为超高层建筑。由于消防车人工加水施救最高为５０米，因此高层建筑火灾时只能靠大厦本身的消防设施自救！ 消防设施齐全：消防栓系统、水喷淋系统、气体消防系统、自动报警系统、正压送风、