邵阳大厦投资可行性研究分析报告.docVIP

邵阳大厦 投资可行性研究报告 株洲雪松置业有限公司编制 邵阳大厦投资可行性研究报告 前言 自80年代末90年代初以来，随着市场经济的不断开放，株洲服装批发市场的兴旺发展，株洲迎来的改革与经济发展的浪潮。邵阳商人也紧抓时代的脉搏，在经济发展大潮中不断地成长、壮大。经过20多年的发展，在株洲从商、从政、从教的邵阳人群已经形成了一定的规模，特别是政界商业精英人群的扩大，正是因为这个形式的需要，组织了邵阳商会。为了将这个力量继续发扬光大，并提上了一个台阶，组建邵阳人的实业迫在眉睫。经过多番的比较，选择了湖南工业大学河西校区正门口对面一块总用地面积10012.32平方米的土地，创建一个邵阳人在株洲的家，一个让邵阳人在株洲更加强大，互帮互助的平台！邵阳大厦的建设应运而生。 项目简介 邵阳大厦地处湖南工业大学河西校区正门口对面泰山西路上，总用地面积10012.32㎡，宽81.72米，长122.52米。拟建成由一栋个3层裙楼和9层塔楼组成的小型城市综合体，总建筑面积35817.7㎡，其中地上29435.7㎡，地下6382㎡。3层裙楼拟打造成一个集服装、餐饮、超市、娱乐于一体的小型百货大厦，9层塔楼拟打造成一个类三星级宾馆，以住房、足浴、会议接待、餐饮以及办公为主要经营项目，主要接待以邵阳政界、商业、教育精英及周边商务人群为主的顾客群体。 邵阳大厦的楼层布局为： 一楼：以经营服装、鞋帽、烟酒、珠宝首饰和生活超市为主，建筑面积6382㎡； 二楼：以经营服装、办公用品为主，建筑面积5872㎡； 三楼：以小餐饮、娱乐、母婴幼儿产品为主，建筑面积5872㎡； 四楼：以商务餐饮、会议接待为主，建筑面积1370㎡； 五楼：以足浴为主，建筑面积1370㎡； 六楼：以KTV娱乐为主，建筑面积1370㎡； 七—十楼：为客房为主，每层楼可设38间客房，四层楼可设152间客房，每层楼建筑面积1370㎡； 十一、十二楼：以办公楼为主，二层楼可容纳20家公司入驻办公，每层建筑面积1370㎡。 如图所示： 项目优劣势分析 商务出行分析： 本区域拥有26、17等十几条公交线路，近武广高铁株洲西站，可以方便地进入株洲市区各商圈，以及通过高铁进入全国各地。 为了支持神农城建设，政府加大了对河西的建设，加强了此区域的路网建设，对于此区域的办公楼来说，出行将更为便利，初步形成了立体的交通出行网络。 有高架，高铁和道路交通的共同支撑，区域的交通出行状况良好。 项目优势： 地段: 本项目地处湖南工业大学河西校区正门口，属神农城商圈延伸线，和大学商圈的正中心。 交通: 本项目周边交通四通八达,道路动线方便快捷。. 设施: 本项目周边配套设施成熟,人气旺盛。 产品: 主楼建筑立面简约庄重,大堂挑高气派，空间布局合理。项目周边没有匹配较高档次的酒店，为次高端酒店的建设留存了空白的空间。 项目劣势： 项目周边没有办公楼，办公楼价值以群为主才能充分发挥，本项目势单力薄。 本项目处于外围同类型产品的包围中，而且在配套上没有优势。 成本估算 （一）土地成本 买入土地面积：8410.2 m2 合12.6亩 买入单价：221万/亩。 买入总价：2784.6万元。 （二）建筑成本 35817.7㎡×1580元/㎡=5659.2万元 （三）报建及配套成本 29435.7㎡×480元/㎡=1413万元 自有准备金：4154.88万元〔以上三项成本之和的40%。〕 融资资金：2077.44万元〔以上三项成本之和的20%。〕 准备好了以上三项成本的70%的资金，就能确保整个项目操作成功，故融资金额为以上三项成本的20% （四）销售费用及财务成本 销售推广费：496.33万元〔销售收入的1%〕； 财务成本：992.67万元〔销售收入的2%〕。 （五）融资成本 2077.44万元×24%=498.59万元/年×2年借款期=997.2万元 （六）税收 营业税费及附加：1804.6万元〔销售收入的5.565%。〕。 企业所得税：17792.8万元×25%=4448.2万元 总成本（以上六项总和）： 扣除企业所得税之前的总成本：14147.6万元 扣除企业所得税之后的总成本：18595.8万元 利润估算 （一）销售收入 楼层 单价 面积 总价 负一楼 12万元/个 6382÷40=160个 1920万 一楼 17800元/㎡ 6382㎡ 11360万 二楼 11800元/㎡ 5872㎡ 6929万 三楼 7800元/㎡ 5872㎡ 4580万 四楼 — 一十二楼 5800元/㎡ 12330㎡ 7151.4万 销售总收入 　 　 31940.4万 因为商业地产的特殊性，需要自持一部分商业才能确保既销售好又经营兴旺的目的。按销售率为60%计算，则可实现销售总收入19164.24万元。按销售率为80%计算，则可