西安凯德可研分析报告20111021.docVIP

关于投资西安万科新地城“凯德广场”电影院的 项目地区基本情况 西安古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。当今西安为副省级城市，陕西省省会，中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京和上海之后，中国第三“国际化大都市”。 人口空间趋向于合理，重心向以下三个地区转移：一、高新区（此区为西安市经济最为发达地区，其GDP总值占西安市全市GDP总值的37.8%，区内集中了目前西安市最大的商业写字楼群及高档住宅群），二.南部（此区域为西安市教育、文化资源较为集中地区），三.地铁2号线沿线地区（此区域为西安市中轴线，目前此区域北起张家堡、南至长安区，沿线有大量的在建商业项目及住宅楼盘）。 二、商业项目 图一：项目 名称：泰和·时代广场 项目地址：银川市贺兰县广场北路 开发商：宁夏泰和房地产有限公司 建筑类型：商业、住宅、公寓、会所 开盘时间：2012年3月 建筑面积：270000平方米 占地面积：67644平方米 停车位：1754个 设计公司：许李严设计（亚洲）有限公司 物业公司：第一太平戴维斯 地产公司介绍 宁夏泰和房地产有限公司，始建于2008年10月。公司注册资金5000万元，现有员工50余人，工程师、会计师、经济师以上职称20余人。公司严格控制产品质量，凝心聚力为业主打造高尚社区。设计开发团队年富力强、专业性强，曾在北京成功开发过十几个高端房地产项目，其作品曾荣膺“中国十大建筑”称号。 “泰和·地中海”坐落于北塔湖公园中央别墅区北侧，毗邻百年唐徕渠，占地约378亩、总建筑面积达45万平方米。依傍着绵延数百里的唐徕渠水系，泰和地产将代建4万平米大型主题雕塑艺术公园，并决定于今年3月正式启动面向全国的“地中海景观雕塑万人大征集”活动，甄选出来的优秀作品，将放置在地中海园区内，作为广大业主共同的景观资源。 2009年“泰和·地中海”被授予“宁夏最受期待楼盘”、“影响北京地产的十大金牌案例奖”和“城市贡献力奖”等奖项，以此为勉。“泰和·地中海”二期将依托景观，进一步提升产品品质，精选材料之外，在节能、智能、建筑物理方面进行进一步提高，并将2010年作为泰和地产的“质量元年”和“服务元年”，力求奉献一个高端、高品质社区，“景观、配套、产品品质、服务”将四位一体，形成泰和地产的鲜明的开发理念。 四、市场环境及潜力分析： 银川市现阶段有两家影院，2010年全市票房3600余万，其中万达国际影城票房就为3349万元，6个厅，1185座，单座产值2.8万元，在全国排名列居59名。市场的潜力非常巨大。目前正在建设即将开业的影院项目有橙天嘉禾影院和金凤万达影院。 五、主要商业条款： 此影城项目期限15年，使用面积约3129平方米，8个厅，1227座，合同期为15年。 （1）年度保底租金： 租赁时间(以实际开业时间起算) 租金(万元/年) 第1 年至第 3 年 220 第 4 年至第6 年 300 第 7年至第 9 年 360 第10年至第12年 425 第13年至第15年 500 年度收入抽成： 在租赁期第1年至第3年内，按净票房的12%提取租金； 在租赁期第4年至第6年内，按净票房的13%提取租金； 在租赁期第7年至第9年内，按净票房的14%提取租金； 在租赁期第10年至第12年内，按净票房的15%提取租金； 在租赁期第13年至第15年内，按净票房的16%提取租金。 物业标准 元/平米。 甲方交付标准为承担影厅隔墙、起坡、阶梯工程，空调为我方自投。 六、项目效益分析 此影城项目建筑面积约4092平方米，签约面积3129平方米，预计总投资1350万元，拟建8个厅，约1227个座席。根据测算结果，营业后首年票房收入达到1236万元左右。按15年测算，平均投资回报率约15.29%，现金回收期约为4.13年（详见附件）。 六、结论： 此次投资“泰和时代广场”影城将按照星级标准建成一流影院，利用中影在制片、发行方面的优势，向观众提供必威体育精装版的影片、星级的服务，吸引更多的人群走进我们的影院。 此项目预计5年内可回收总投资，且可获的经济效益将更为可观。 备注：该项目由中影星美院线有限公司与业主洽商谈判。 中影星美院线有限公司 2011年8月18日 高新开发区商圈 小寨商圈、曲江旅游度假区 钟楼商圈（市中心） 南二环商圈（写字楼、餐饮） 南二环