深圳xxx地产项目可行性研究分析报告.docVIP

深 圳 **** 项 目 ? 可行性研究报告评估 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ?深圳----有限公司成本部 ?贰零零捌年壹拾贰月 第一章 项目概述 广东省深圳市的城市特点 世界的生态奇观：坐落在广东省深圳市的****生态城、即将竣工的****生态工程、正在兴建的大学生运动会工程位于本区的中心地带。 旅游资源驰名中外：深圳市是全国11个重点旅游城市之一。全市已开放的旅游点350多处，享有盛誉的有100多处，全国旅游热线，世界著名。 二.项目简介 本项目位于深圳市****区的东北角，紧临总投资3.5亿元全长5.8公里、路宽60米、双向六车道的****大道，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套设施齐全，距**高速公路处仅900米；距深圳火车站约5分钟的车程；离深圳机场和世界著名的华侨城景区约20多公里的里程。 ****国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资约12亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及****国宾山水园高档社区中心四大组团块构成。 项目主要经济技术指标 1.总体规划指标 项目 指标总量 总用地面积 649,000㎡ 总建筑面积 735,000㎡ 其中：国际会展中心（公建） 60,000㎡（1.5万平米为会议中心） 国宾馆（公建） 50，000㎡ Townhouse（8-10层） 405,000㎡ 小高层（4-6层） 150,000㎡ 别墅（2-3层） 70,000㎡ 建筑结构 砖混结构、框架剪力墙结构 容积率 1.13 建筑密度 20.3% 绿化率 40% 2.各地快的规划指标(万㎡) 总指标 一号地块 三号地块 四号地块 二号地块 总用地面积 64.9 25.7 28.3 6.1 4.8 总建筑面积 73.5 20 27 18 8.5 住宅面积 63 20 25 18 酒店面积 5 公建面积 10.5 — 2 — 会展中心 3.5 容积率 1.13 0.78 0.95 2.95 1.77 建筑密度 20.3% 18.6% 15.5% 20.1% 49.8% 绿地率 40% 45% 42% 41% 33% 四.土地费用及税费： 本项目会展中心土地的取得费用，包括土地取得成本及契税。在开发企业的土地费用及税费为25500万元。我公司取得土地的费用为80000万元，加上4%的契税、有关审批、报建手续费用等共计82,578万元左右。 第二章 法律及政策性风险分析 一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目用地现状 ①土地所有权归属: 国有用地 ②土地使用权归属： 不详 ③土地的他项权益: 不详 ④土地的用途: 不详 ⑤项目用地现状的文件:不详 2.项目用地规划 ①项目用地规划用途：不详 ②规划批文： 不详 3.已取得的政府文件： 不详 4.项目用地取得土地使用权程序评估 （1）取得土地使用权程序 ①我公司与******公司签定“土地使用权转让”协议。 ②去“市土地交易中心”办理土地使用权转让手续。 ③去“市土地局”办理土地使用权变更手续，与“市土地局”签定土地出让合同，办理“国有土地使用证”。 （2）取得土地使用权的风险及控制 风险控制：土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，损失由对方承担。 5.政策性风险 （1）当地政府对高档楼堂馆所的投资管理情况对本项目的别墅等是否构成影响； （2）国际会展中心项目当地政府能给予多大的政策支持； （3）外资企业在深圳地区的地产投资，在政策上的限制和要求情况。 二.项目合作方式及风险评估 1.合作方情况：不详 2.合作方式：不详 3.主要合作条件：不详 4.合作风险评估 （1）合作背景：不详 （2）土地使用年限：出让为商品房用地后，出让年限为70年。该项目的出让时间不详； （3）土地权属情况：不详是否具有土地证件，土地权属是否明确，是否有法律纠纷。 （4）土地方的信任情况：不详 第三章 市场研究 一.区域市场的销售价格： 按照现有的资料，采用算术平均值确定本项目Townhouse单价为：4780元/平方米；小高层单价为：3680元/平方米；别墅单价为：8800元/平方米（别墅二期定价13000元/平方米） 由于考虑到目前市场的情况已于2007年的情况相差甚远，所以在价格上，建议均下浮25%，作为本项目房产的销售价格， 即：Townhouse单价为：3585元/平方米； 小高层单价为：2760元/平方