永秀物流园可行性分析报告.doc

目 录 第一章 总 论 2 第二章 项目建设背景及必要性 5 第三章 市场分析 9 第四章 建设条件 10 第五章 建设内容及工程方案 12 第六章 总图运输与公用辅助工程 17 第七章 环保、劳动安全、消防与节能 22 第八章 组织机构、劳动定员和人员培训 24 第九章 项目实施计划和进度 27 第十章 投资估算和资金筹措 28 第十一章 项目招投标 29 第十二章 财务评价 31 第十三章 社会效益分析 32 第十四章 风险分析 33 总 论 一、项目名称及建设单位概况 （一）项目名称：海南永秀综合物流园。 （二）建设地点：海口市秀英区海秀镇永秀村海榆中线6公里处金鹿工业园后面。 （三）项目性质：新建。 （四）项目占地面积：800亩。 （五）建设内容与规模：建材、粮油、工业原辅材料等仓储库房2000000平方米，服务性配套设施50000平方米，晒场10000平方米；停车场及道路100000平方米、绿化50000平方米。 （六）项目经营范围：建材、粮油批发、物资仓储、铺面出租、停车及它物流服务。 （七）项目投资资金：建设项目总投资估算为 万元，其中：工程费用万元，工程建设其他费用 万元，预备费 万元，铺底流动资金 万元。 （八）资金来源：自有资金和其他资金 （九）项目单位概况 本项目由海南瑞联晟投资有限公司和海口市秀英区海秀镇永秀村合作开发建设。海口市秀英区海秀镇永秀村提供项目建设用地，海南瑞联晟投资有限公司出资建设并负责项目建成后的招商和营运管理。 海口市海南聚和投资有限公司于2007年11月5日在海南省工商行政管理局注册成立。公司注册资金人民币1000万元。法定代表人：王文光；住所：海口市龙昆南路乔海阳光大厦801房。公司经营范围：农业综合项目开发，生态观光农业，旅游项目开发，房地产项目投资咨询，室内外装饰装潢工程、设计、施工，户外体育运动及培训，建筑材料销售。公司作为专业投资机构，自成立以来，通过公开竞价，收购了海南华莱实业投资有限公司63%股权，成为该公司的控股股东。海南华莱实业投资有限公司为原华能海南股份有限公司，注册资金1.1亿元。（十）主要经济技术指标 序号 技术经济指标 单 位 数 值 备 注 一 项目用地总面积 平方米 约146740 220亩 1.粮、油仓储库房 平方米 50000 2.经营性用房 平方米 20000 3.晒场 平方米 6000 4.停车场及道路面积 平方米 50000 5.绿化面积 平方米 20740 二 技术指标 1.建筑系数 52% 2.容积率 0.48 3.绿化率 14% 三 项目总投资 万元 12505.52 1.固定资产投资 万元 12465.02 2.铺底流动资金 万元 40.5 四 资金筹措 万元 12505.52 1.申请贷款 万元 5000 2.业主自筹和其他来源 万元 7505.52 五 财务指标 1.财务内部收益率 （1）税前 % 11.23% （2）税后 % 9.58% 2.投资利润率 % 6.76% 3.投资利税率 % 7.87% 4.动态投资回收期（税后） 年 9.22 二、可研报告编制依据和主要研究范围 （一）可行性研究编制的依据 （1）海南聚和投资有限公司与海南省咨询投资公司关于该项目咨询服务的委托书； （2）《粮食现代物流发展规划》（国家发展与改革委员会，2007年8月）； （3）《国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见》(国发[2006]16号)； （4）投资项目可行性研究指南（试用版）； （5）有关设计规范； （6）项目单位提供的有关基础数据、技术资料； （7）编制人员调查的有关资料、数据。 （二）可行性研究编制的范围 本可行性研究报告编制范围为大型专业标准化粮油批发市场及其配套设施技术经济研究，具体内容包括：总论、项目建设背景及必要性、市场分析、建设条件、建设规模和工程方案、总图动输及公用工程、环境保护、劳动安全、节能与消防、项目组织机构与劳动定员、项目进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析与评价、社会效益分析、风险分析等。 三、研究结论和建议 （一）研究结论 （1）项目建设符合国家粮食现代物流产业发展政策及海南省发展现代物流业的产业规划。 （2）项目在引进我省消费所需粮油、平抑物价，丰富城市粮油供应品种，整合零散的粮油市场，改善粮油批发市场交易环境，提高粮油交易的效率，确保我省粮油安全和农产品的有效供给发挥着积极的作用。 （3）项目建设条件具备，工程建设方案可行，投资估算合理。 （4）项目市场前景广阔，经财务分析和社会评价，企业有较好的经济效益和显著的社会效