房地产经营与开发考试题20100415.docVIP

判断题 探索性调查是房地产调查的一个重要方法。 土地增值税的纳税人是取得收入的单位或个人。 规划方案应分送消防环保、卫生、交通等部门会审。 房地产营销过程中要强调文化品位、品牌、生态环境、知识经济。 开发商对工程施工过程的管理主要目的是为了营销和最大化的投资利益。 房地产开发项目的成本有开发直接费和间接费组成。 质量控制和进度控制是房地产施工管理的重点。 房地产的软广告和硬广告是房地产宣传的主要手段。 土地使用权是土地使用者在法律范围内对土地享有的占有、使用、收益的权力。 房地产开发的前期主要工作是规划问题和土地问题。 城镇土地使用税的纳税人是转让国有土地使用权并取得收入者（是依法负有纳税义务的土地使用者）。 房地产工程建设项目的实施是房地产开发的重要环节。 房地产开发的施工控制是整个开发项目管理的主要内容。 合理、恰当的产品定位是成功出售房地产的基本条件。 房地产企业的资金可分为固定资金和流动资金。 建设工程招标方式有公开招标、邀请招标、协议招标三种。 房地产经营是指房屋的交易经营和租赁经营（不对，房产经营、地产经营、服务经营、房地产综合开发经营。）14 房地产广告策划的原则是目标市场策略等五个方面，（市场定位、广告表现、广告诉求、广告媒介）144 简答题 什么是房地产交易的场所 答：房地产交易所是房地产交易管理所的简称，是专为房地产交易活动提供的固定场所。房地产交易所既是重要的中介服务机构，又是房地产市场交易和管理的主要职能机构。房地产交易所受房地产管理机关的委托，按政策规定管理房地产交易事宜，对房地产市场进行指导、监督、调控、管理和服务。 房地产经营的主要方式 答：房产经营、地产经营、服务经营、房地产综合开发经营。 如何取得土地使用权。 答：建设用地使用权的取得方式特殊，国有土地的使用权主要通过有偿出让的方式取得，特殊条件下也可通过划拨的方式取得，集体土地用于非农业建设的，须依法通过审批程序，并由县级人民政府登记造册，核发证书，方能确认其建设用地使用权。 在房地产交易过程中除缴纳契税和印花税外，还有什么税费。 答：房产税、固定资产投资方向调节税、销售不动产营业税、转让房地产所得税。 银行从流动性、安全性和收益性考虑，贷款年限为多少年。 答：不超过5年。 房地产开发的内涵和主要形式。 答：房地产开发的内涵有广义喝下一两种解释：广义的房地产开发，是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和经营管理的综合性经济活动。狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即只包括工程勘探、规划设计、征地动迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分。 2）按开发对象（客体）分类：土地开发、房屋开发、房地产综合开发 按开发主体分类：独资开发、合资开发、个体开发 按开发区域分类：新区开发、旧区开发 按开发规模分类：单片零星开发、成片集中开发 房地产开发项目可行性分析报告主要部分的内容 答：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式及进度安排、投资估算及资金筹措、项目估算基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析（不确定性分析）、可行性分析的结论 房地产开发企业如何申请开发项目的抵押贷款。 答：1）抵押贷款申请人（债务人）根据国家宏观发展规划、国家有关房地产政策和投资政策，以及企业发展的目标确定建设项目。 2）编制项目建议书和投资设计任务书（或可行性研究报告），以确定项目总投资和建设规模等内容。 3）想国家计划部门上报项目建议等文件，申请批准立项。 4）债务人在申请立项的同时，要向债权人（债权银行）报送“借款申请”及有关文件。 5）征得债权银行同意后，由国家计划部门批准立项。 6）债权银行接到计划部门批准立项的文件后，考察债务人和贷款项目的有关情况，审查其提供的抵押品，平衡贷放资金的来源于运用。 7）在理想和考察的基础上，债权银行与债务人进行债务谈判。 8）谈判成功后，签订书面抵押贷款合同。 9）公证部门对抵押合同进行公证。 10）债务人向债权人（抵押权人）一角抵押品或所有权证书。 11）债务人运用贷款。 12）债权人考察贷款使用情况。 13）贷款到期，债务人偿还贷款，债权人归还其抵押品或房地产产权证书，如果债务人不能偿还贷款本息，债权人不同意延期还款，债权人有权依法拍卖抵押物抵偿贷款。 9、房地产开发前期工的主要内容 答：1）土地问题 主要是对拟开发房地产项目用地的基本情况和特性进行分析，并对土地的用途及收获能力进行分析和判断。同时要向有关政府部门申办建设用地使用权，并获得建设用地使用权证书。如果建设用地原使用者为农民集体，则还要处理土地的征地、动迁、安置和补偿