基于经济分析研究确定旧城改造的土地开发强度-甘肃科技.PDF

第３０卷　第７期 甘肃科技 Ｖｏｌ３０　Ｎｏ７ ２０１４年４月 ＧａｎｓｕＳｃｉｅｎｃｅａｎｄＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ａｐｒ　２０１４ 基于经济分析研究确定旧城改造的土地开发强度 ———以白银市旧城区控制性详细规划为例 魏孔军，何星纳，周　彦 （甘肃省城乡规划设计研究院，甘肃 兰州７３００００） 摘　要：介绍了以经济分析为基础，平衡政府、居民、开发商三方利益及诉求，研究旧城区改造更新确定土地开发强 度的一些方法，供大家参考借鉴。 关键词：旧城改造；经济分析；土地开发强度；各方利益 中图分类号：ＴＵ９８４．１１４ 　　城市旧区，用地及其地面附着物的属性、特征和 状态复杂，交通拥堵，人口密集，改造和更新涉及的利 １　模型选取的依据及基础 益主体多，难度大。改造过程中将会受到经济等因素 基于以上利益主体分析及现状调查结果，规划区 的限制，政府、居民、开发商利益平衡问题，主要面临３ 内的经济分析模型无法采集连续、完整的土地价格， 个问题：是否改造开发；如何改造开发；何时改造开 房地产价格，土地交易，房地产交易数据，即不适合采 发。白银旧城区控制性详细规划的编制以经济分析 用ＧＩＳ和时间序列等方法分析；且旧城改造的焦点问 为基础和前提，采用定量分析与定性分析结合的经济 题集中于容积率的高低，及容积率的可实施性。容积 分析方法，在研究对象选择上，由于旧城改造的矛盾 率的确定不仅要满足环境容量的控制指标，而且还需 焦点集中于利益主体的利益平衡，所以，经济分析选 兼顾开发商利益，才能利于规划实施和开发。 择以容积率为对象，在定性分析中，研究的范围仅限 所以，本研究采用了旧城区改造结合最为紧密 于本次规划区内需改造地块。如图１所示。 的控规经济分析模型———最低经济容积率分析方法 来确定规划范围内地块的合理容积率，对需改造地 块的容积率和开发利润率、土地出让价格进行盈亏 平衡分析、概率分析、不确定分析。 在此基础上延伸研究，载入时间影响因子，以合 理容积率结论引导开发时序。由于受时间价值及升 值等时间因素的影响，房地产交易价格、土地成本、 建安成本等载入时间因素后，不同时间节点改造的 效益差别导致经济容积率呈现明显差别。本次经济 分析以２０１２年合理利润率下的最低经济容积率为 基点，采用通常最低经济容积率模型结合时间影响 因子，对改造地块未来每个时间节点的指标做综合 预测，以合理容积率来确定规划范围内地块的适宜 改造时间节点，为旧城改造和开发提供相关建议。 ２　最低经济容积率模型分析