台湾REIT的评等展望-TaiwanRatings.ppt

亞太REIT的評等現況 與台灣REIT的評等展望 簡報大綱 台灣REIT與其他亞洲國家的比較 新加坡REIT 澳洲REIT 日本REIT 台灣REIT現有業者之比較 台灣REIT的評等展望 台灣REIT與其他亞洲國家的比較 新加坡REIT評等市場現況 受評基金不動產組合規模介於新台幣220億元至440億元，槓桿比率約為29%至58%。 來自開發型不動產的風險小。且可投資海外不動產 (6檔REIT 在新加坡無不動產) 。 2009年來，一檔受評基金的展望遭調降。因其商用不動產績效仍弱且資產價值的減損造成槓桿比例的升高。 多數REIT的不動產已為擔保品， 需仰賴增資來降低借款比例， 2009年來已有4檔REIT增資。 新加坡REIT目前著重於基金的流動性與資本適足率。 郊區的零售商場擁有較穩定的現金流量。 澳洲REIT評等市場現況 受評基金不動產組合規模介於新台幣860億元至1.3兆元，槓桿比率約為6.5%至50%。 來自開發型不動產的風險高並擁有高比例的海外不動產。 2009年5月時，2檔受評基金的評等遭調降，一檔展望遭調降。主因澳幣貶值與海外不動產跌價使其借款升高。其中2檔基金因已成功或將增資而使其評等獲得調升或列入「信用觀察正向」名單 。 澳洲REIT依賴增資來降低借款比例 。 因70%的澳洲商用不動產為REIT所擁有，市場流動性與資訊透明度較高。 日本REIT評等市場現況 受評基金不動產組合規模介於新台幣400億元至2700億元，槓桿比率約為33%至57%。 開發型不動產的比例很小 ， 且尚未投資海外不動產。 REIT 基金為外部機構管理 ， 受到較嚴格的法規限制 ， 有較高的市場透明度。 2009年來 ，因借款比例的升高，與不穩定的金融市場將延緩其財務體質的改善， 使得三檔受評基金的展望遭調降 ，一檔列入「信用觀察負向」。 受評基金開始放慢昔日的成長策略，轉而提升現有的資產品質。 地段佳的住宅型不動產擁有較穩定的現金流量。 近一年來無增資行動。 國內REIT之比較 台灣REIT的評等展望 在穩定現金流量與保守的財務政策支持下， REIT應可維持其信用品質。但收益率有下降的可能性。 REIT投資都更與公共建設等開發性不動產的可能性不大，短期內不會對REIT的信用品質造成影響。 因尋求國內好的投資標的不易，未來現有REIT增資與發行新REIT的可能性不大，不會對現有REIT的槓桿比率造成影響。 因台北市商辦供給過剩，陸資來台設立企業總部對商業不動產需求，租金與REIT收益率的提升，短期內有限。 隨著兩岸的開放，國內REIT赴大陸與海外投資的可能性與對REIT信用品質的影響: 正面: 資產規模，分散性與獲利率可獲得提升。 負面: 當地法規的限制，現金流量的穩定度與融資取得等風險。 *. 必威体育官网网址且專屬 本簡報資訊內容之轉載或散佈，必須取得中華信用評等公司書面同意。 A partner of Standard Poor’s 必威体育官网网址且專屬 本簡報資訊內容之轉載或散佈，必須取得中華信用評等公司書面同意。 A Standard Poor’s Ratings Partner 必威体育官网网址且專屬 本簡報資訊內容之轉載或散佈，必須取得中華信用評等公司書面同意。 *. Permission to reprint or distribute any content from this presentation requires the prior written approval of Standard Poor’s. Permission to reprint or distribute any content from this presentation requires the prior written approval ofStandard Poor’s. Copyright (c) 2008 Standard Poor’s, a division of The McGraw-Hill Companies, Inc. All rights reserved. * * *. 必威体育官网网址且專屬 本簡報資訊內容之轉載或散佈，必須取得中華信用評等公司書面同意。 *. Permission to reprint or distribute any content from this presentation requires the prior written approval of Standard Poor’s. 必威体育官网网址且專屬 本簡報資訊內容之轉載或散佈，必須取得中華信用評等公司書面同意。 Permission to reprint or