2016年上半年济南市房地产市场分析分析.docx

2016年上半年济南市房地产市场分析区域简介（一）济南简介1、济南概述济南市，简称“济”，别称“泉城”，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%2、经济发展2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。人均生产总值85919元，增长7.0%。全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。3、总体规划8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。环渤海将形成两个‘金三角’，共同带动北京、天津、河北、辽宁和山东等5省份的整体发展。历城区简介1、历城区概述历城区南依泰山，北靠黄河，是东部沿海经济大省山东省省会济南最大的市辖区，是泉城东部重要的政治、经济、文化中心，总面积1298平方公里，人口112万，辖13个街道6个镇。历城区人文旅游资源丰富，基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越，素有“齐鲁首邑”之称。作为省城重要门户，历城处于济南半小时经济循环圈内，济青高速、绕城高速、国道309、省道327线、青银高速、济莱高速等纵横交错，高标准的水泥柏油公路延伸到每一个村落，胶济铁路穿境而过，济南国际机场坐落区内，形成了四通八达、立体开放式的交通骨架网络。经济情况2015年，预计（下同）全区实现生产总值795亿元，增长8%；完成固定资产投资490亿元，增长21%；社会消费品零售总额达到460亿元，增长8%；出口总额达到11.5亿美元，增长10.6%；实际利用外资1.7亿美元，增长10.5%；完成地方公共财政收入70.1亿元，增长16.39%，完成税收56.58亿元,增长17.74％，增幅均列全市第一位。3、发展规划2009年，区委、区政府根据市委市政府“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市总体发展战略，进一步明确了“一带四区”的发展布局，引导全区上下进一步统一思想、抢抓机遇，加快建设省会现代化中心城区。“一带”即二环东路隆起带，“四区”为洪楼商贸区、东部新城区、临空经济区、南部生态区。济南市房地产市场分析（一）房地产政策分析1、首套房相关政策2月2日，中国人民银行联合银监会公布在不实施限购的城市，对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。2月24日，首套房认定以“区”为单位。公积金及存贷款政策2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，调整职工住房公积金账户存款利率，统一按一年期定期存款基准利率执行。2月20日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部将住房公积金账户存款利率升至1.5%。2月22日，济南住房公积金管理中心拟将公积金最高贷款额度由60万元提高到70万元。税收政策2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布通知，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。财政部调减房地产契税营业税，购买90平方米以下二套房契税从3%减至1%。3月，国务院部署从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。3月24日，财政部营改增后个人二手房仍按5%征收率计征，国税总局发布规定个人二手房交易5月起开征增值税。其他相关政策2月21日，中共中央、国务院提出原则上不再建设封闭住宅小区。2月23日，财政部、国土部、央行、银监会减少土储规模，叫停土储贷款。2月29日，央行下调金