《房地产法学》多媒体课件（第五专题5）.pptVIP

第五专题 房地产登记效力与善意取得制度 内容提要：（本章2学时） 通过本章学习，了解房地产物权登记的基本理论；房地产预告登记；房地产登记责任等基本内容，掌握不动产善意取得的规定。 本章学习重点与难点： 房地产登记的公示；公信原则；房地产预告登记的效力；房地产登记机构的责任；不动产善意取得的理论根据。 第一节 房地产登记理论 一、房地产登记的物权效力 房地产登记具有确认房地产物权的权属状态，并赋予房地产物权以法律效力。即经过登记的房地产权利受到国家法律的确认与保护,可以对抗权利人以外的任何主体的侵犯。房地产登记具有法律赋予的强制力。 国外三种制度：登记对抗、登记要件、托伦斯制度 登记对抗制度： 其基本公示方法为：房地产权的变更依当事人的合意而发生效力，并不以登记为生效要件，实行物权变动的意思主义，即房地产权利在登记前即已在当事人之间发生转移，原权利人无法以未登记为由对抗登记请求权人，登记请求人可以以事实上的权利人的身份对原权利人主张房地产的物权。登记仅为对抗第三人的要件，在当事人之间不具有绝对的效力。 登记要件制度： 其基本公示方法为：房地产权的取得、转移以登记为发生效力的必要条件，非经登记不产生效力。登记成为产权转移的重要标志。房地产产权的变动在登记前只体现为债权的存在，在登记之后才完成产权的转移。经过登记的权利具有绝对真实的公信力。在善意第三人有偿取得产权并经登记后，真正的权利人只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，而不能请求撤销登记。登记机关对登记人的登记申请，不仅审查形式要件，还审查实质要件。登记具有公信力，具有强制性。 托伦斯制度： 这种登记制度与登记要件制度基本相似，其具体公示方法为：房地产的权属状况在公告审查后，记载于依法制成的土地权利书状，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关存查。当房地产权利人转让其权利时，须将权利书状提交登记机构，由登记机构颁发新的权利书状，宣告产权转移。该种登记不实行全面的强制主义。登记实行实质审查，登记对房地产的转移具有绝对的效力与公信力。此项权利的效力，由国家保证，任何人均应信赖登记 。即便在登记有误的情况下，登记对房地产的确认仍有效力，错误的责任由登记机构承担 。 我国登记制度 《土地管理法》《房地产法管理法》《物权法》、《担保法》均规定房地产登记制度。即均明确了物权经登记后产生法律效力。 例外：一是一些房地产无须经登记。当然只有法律规定的。如《物权法》第9条规定：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 二是无须登记也产生物权变动效力的。《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变动、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 《物权法》第29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者遗赠开始时发生效力。” 《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权”。 【案例】 张某与王某签订房屋买卖合同，将其名下的一套房屋以52万元的价格转让。约定王某支付张某定金2万元，3个月后办理过户手续。合同订立后，王某依约支付了定金。两个月后，张某通过中介公司，将该房屋转让给刘某，刘某不知张某已与王某签订买卖合同，双方办理了过户手续。王某发现该房已卖给刘某，遂诉至法院，主张张某与刘某的买卖合同无效。 讨论： 王某的主张能得到法院支持？王某能否取得该房屋所有权？为什么？ 张某与刘某的买卖合同是否有效？刘某能否取得该房屋所有权？ 张某是否承担责任，承担何种责任？ 二、房地产登记的公示、公信原则 （一）公示原则：由于物权具有优先性，能够对抗第三人，因此物权必须公开，使第三人知道。物权的设立、变动必须一定的公开方式向社会公开，使第三人知道，才能维护交易安全。公示方式应由法律明确规定，不能由当事人随意创设。公示方式即房地产登记的方式。 （二）公信原则 ：即信赖经过公示的物权存在并与之从事了物权交易的，即使物权事实上并不存在或有瑕疵，但法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果。公信制度为交易有安全确立了一种保障机制。 1、登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。 2、凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的，在法律上应当受到保护。 第二节 房地产预告登记 一、预告登记的概念 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预