东莞写字楼市场分析.pptVIP

写字楼市场分析 调研目的 通过对东莞市区部分在售、以使用的写字楼的调研，分析出目前东莞市区写字楼市场的现状，以期对项目的市场定位提供较为准确的依据。 调研样本 本次调研选取的样本主要来自东城区和中心区，共调研了13 个样本。 东城区 在售：地王广场、国泰中心、恒丰大厦、君豪商业中心 使用：新华大厦、泰丰大厦 中心区 在售：龙翔国际商会中心、鸿福广场、第一国际、华凯广场 星鹏商务大厦 使用：华凯大厦、金盈大厦 * 市场规模 据不完全统计，目前东莞市区 在用、在建、待建的写字楼总面积在 100-130万平米 * 销售状况 （万平米） 东莞写字楼销售增长速度较快，写字楼市场进入快速发展阶段 * 空置面积 2003年的统计数据显示： 当年的写字楼空置面积为0.63万平米 当年的写字楼销售面积是7.01万平米 空置面积与销售面积的比例是0.09：1 较低的空置面积，表明东莞写字楼市场需求状况良好 * 区域分布—东城区 东 纵 大 道 东 城 大 道 东 城 西 路 东 城 中 路 君豪商业中心 地王广场 国泰中心 恒丰大厦 沃尔玛 百佳购物广场 泰丰大厦 新华大厦 在售 使用 商场 * 区域分布—中心区 在售 使用 中 心 区 四 环 路 鸿 福 路 三 环 路 第一国际 华凯大厦 金盈大厦 星鹏商务大厦 龙翔国际商会中心 鸿福广场 华凯广场 项目地块 市政府 东 莞 大 道 * 在售项目价格分析 从上图可以看出，东城区在售项目均价高出中心区65元/平米。但是剔除掉档次较低，价格相对也很低的楼盘后，东城区的均价高出中心区180元/平米。 区域 物业名称 价格（元/平米） 均价（元/平米） 剔除低档次后均价（元/平米） 东城区 地王广场 4300 4050 4300 国泰中心 4500 君豪商业中心 4100 恒丰大厦 3300 中心区 龙翔国际商会中心 4500 3985 4120 鸿福广场 3900 第一国际 4175 华凯广场 3900 星鹏商务大厦 3450 * 在售项目去化、使用项目出租率分析 整体去化情况良好，国际商会大厦由于定价过高，影响其去化速度，星鹏商务大厦因采用自然去化，所以去化较慢。 整体出租市场良好，君豪和恒丰还在销售，因而出租率会进一步上升。 物业名称 销售率 出租率 备注 龙翔国际商会大厦 20% 定价过高，影响去化速度 君豪商业 中心 85% 50% 鸿福广场 45% 恒丰大厦 75% 70% 华凯广场 100% 地王广场 70-80% 当天内部认购80多套 星鹏商务大厦 40% 采用自然去化，一周销售1套左右 国泰中心 95% 第一国际 100% 新华大厦 只剩一套 泰丰大厦 只剩两套 金盈大厦 只剩两套 华凯大厦 95%以上 * 租金分析 区域 物业名称 租金（元/平米/月） 平均租金（元/平米/月） 东城区 新华大厦 35 37.5 泰丰大厦 30 恒丰大厦 35 君豪商业中心 40-60 中心区 金盈大厦 36-42 38.6 华凯大厦 40-50 龙翔国际商会中心 38 星鹏商务大厦 30-35 部分物业租金状况 （黄色为在售项目） 东莞写字楼租金主要集中在30-50元/平米/月。 中心区的平均租金要高出东城区1元/平米/月。 * 面积分析 —标准层面积 物业名称 总面积 （平方米） 标准层面积 （平方米） 龙翔国际商会大厦 3.15万 1600 君豪商业 中心 3万 1300 3800 鸿福广场 1.2万 1500 恒丰大厦 2万 1200 华凯广场 5.2万 2000 地王广场 2.8万 1200 国泰中心 2.7万 1700 以上为部分在售项目的总面积和标准层面积。 总面积一般在1-3万平米。 标准层面积一般在1000-2000平米。 * 龙翔国际商会大厦标准层平面图 标准层面