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金融天地 房地产项目合作开发税务筹划研究 解志翔 南京二十一世纪房地产开发有限公司 211100 摘要：税务筹划是企业理财的一个重要领域，这一点对房地产企业同样适用。房地产开发企业合作开发可以在遵从现行税法的前提 下，通过对主要相关税种进行筹划，同时结合其他优惠政策等方法，达到降低企业整体税负的目的。 关键词：房地产；合作开发；税务；筹划 中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）01-0185-01 所谓税务筹划，是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行 分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方 的，是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做 (即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额 出缴纳低税负的决策，其目的是实现企业价值最大化和使纳税人的合 计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视 法权益得到充分的享受和行使。企业进行税务筹划的目标不仅仅是直 同预售收入进行相关的税务处理。 接减轻税收负担，而且还包括：无偿使用财政资金以获取资金的时间 土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 价值，保证账目清楚，纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何关 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应 于税收方面的处罚等。 征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的， 近年来，全国房地产市场和房地产企业被社会公众关注的频率不 因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。 断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，税务部门对 2.项目独立核算法 于房地产企业的税收也逐步趋于规范和严格，并提出了一系列的加强 国税发[2006]第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企 征管措施。在这种形势下，应该采取什么措施来实现对房地为了加强 业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法 房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。那 人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定 么房地产开发企业又该如何合法地进行税务筹划，从而达到税后利润 进行处理： 最大化的目标呢 (1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额 一、房地产项目合作开发模式 统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能 以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资 因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取 (2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发 得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企 企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。按此规定， 业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项 合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方 目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采 收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在 取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。 开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的 这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但 投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣 对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。 除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的， 二、项目合作开发方式的税务分析筹划 视同准注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开 1.以物易物式合作