房地产价值构成与价格分解——对房地产价格泡沫的政治经济学考察.pdfVIP

SOCIALSCIENcEJOURNAL 房地产价值构成与价格分解 — — 对房地产价格泡沫的政治经济学考察 王辉龙 [摘 要]成本价格与平均利润之和构成房地产价值，通常房地产的成本价格比较稳定，其一般由建筑材料 成本 、设备折旧和设计人员、建筑工人及部分流通领域工人的工资来反映，而不构成价值的土地价格和超额利润 波动性较大。从经济实践来看，房地产的合理价格中除了价值部分外，还应包括资本化 了的地租和部分必需的 流通费用。当市场房价高出合理价格部分的比重过大时，则形成房地产泡沫。实证研究发现，21303年之前 中国 房地产价格不存在泡沫，2004年起开始出现泡沫并迅速膨胀 ，2007年房价 中的泡沫成分已比较严重。因此，加 大住房保障力度应该是当前政策的着力点。 [关键词]房地产价值；房地产泡沫；地租；商品价值 [基金项目】国家社会科学规划基金项 目(06BJY084)；国家社会科学基金重点项 目(08AJY010) [作者简介]王辉龙，1978年生，南京大学经济学院博士研究生(江苏 南京210093)。 [中图分类号)1：；014．31 (文献标识码]A [文章编号]1001—6198(2009)03-0083—04 由美国次贷危机引发的全球性金融灾难 给我 类劳动，但生地经过人类劳动加工后是有价值的。 们提出了这样的问题：是理论的缺陷还是政策的失 下面从商品价值公式c+v+m人手，分析房地产 误酿成了最终的悲剧?合理房价究竟该如何确定? 的价值构成。 房地产泡沫能否测度?根据资本定价理论，房地产 1．不变资本价值 c 的当期合理价格等于其未来收益(即租金)的贴现 根据马克思的分析，预付资本 c分为两部分， 和，但未来收益的不确定性，使得用该方法确定的 一 部分是为购买生产资料而支出的货币额 c；另一 虚拟房价很难反映市场价值。而没有价值作为衡 部分是为购买劳动力而支出的货币额v。C代表转 量基准，则难 以对泡沫作出准确预警。难怪西方学 化为不变资本的价值部分，v代表转化为可变资本 者 自己也承认：泡沫只有当它破灭了才会被发现。 的价值部分。在产品价值中，不变资本C只计算转 而要从商品价值角度，且不能仅仅用未来收益贴现 移的部分，而仍保留在原来的价值形式中的那部分 来判断房地产价格合理性，是次贷危机给我们的深 不计入产品价值。 刻启示。马克思主义政治经济学以对商品价值的 对房地产生产而言，不变资本价值主要 由建筑 考察作为核心任务之一，并从理论上严格区分了价 材料价值和设备折旧构成。钢筋、水泥、装修材料 值与价格的概念，是研究房地产价值构成的最有说 等建材的价值在房地产生产过程中被一次性转移， 服力的理论框架。因此，从理论上深入研究房地产 属流动资本。而建筑工地上的设备及房地产公司 的价值构成，据以从实践上判断中国房地产价格的 的固定资产投资，其价值以折旧的形式分多次转 合理性，对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握 移，属固定资本范畴0随着劳动技术的提高，建筑 投资力度，引导和促进房地产市场健康发展都具有 材料的价值呈下降趋势，正如马克思所说：“一个 重要的意义。 生产部门……劳动生产力的发展，……表现为另一 些产业部门的生产资料的价值减少，从而费用减少 一 、 房地产的价值构成 的条件 。”[23 房地产包括房产和地产两个部分。其 中房产