学明家园服务管理方案.doc

第一章、前期物业管理介入阶段的人员配备、介入方案 第一节、专业人员配备及工作流程 一、前期介入分两个阶段开展工作 1、第一阶段（签订物业管理合同—管理处进驻现场） （1）成立由项目经理任组长，工程技术等人员为成员的介入组，编制介入计划，根据计划和工作实际进展情况深入现场，参与相关工程例会提出相关建议报告，并跟踪有关问题整改；组建物业管理机构；选调、招聘、考核相应岗位人员及进行相应的岗前培训；编制物业管理方案。 （2）专门派遣拟担任本项目经理职务的员工到建设单位协助开展前期物业管理相关合同、协议、规约文本的准备工作，熟悉了解供方保养合同内容及期限，熟悉了解工作程序，向物业买受人宣传和解释物业管理有关法律、法规和政策。 2、第二阶段（物业管理进驻—住户入住阶段） 组建物业管理处，根据建设单位要求和标书中专业人员配备的设想及现场工作需要，初步配置各岗位工作人员。 进驻后，公司派工程师、物业项目负责人、本管理方案编制人员到场协助管理处开展工作。 邀请建设单位专业人员和施工单位专业人员，介绍现场的设备设施、智能化设备情况，指导管理处开展工作。 3、前期物业管理介入工作流程 签订前期物业管理服务合同→组建前期介入小组→与建设单位协商沟通→熟悉总平面图→现场察看项目→熟悉各类工程施工图纸→熟悉机电设备→熟悉配套设施设备及智能化系统→提出意见或建议→组建项目管理处→策划开展前期物业管理工作 介入的实施方案 第一阶段工作 1、对大厦大楼从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从使用者和管理者角度提出建议； 2、按照市场定位，提出不同结构楼层的设备安装位置及设计建议和依据； 3、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理机有碍整体协调的部分，提出补充和改进建议； 4、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议； 5、根据以往管理楼宇的经验，从实用性德角度对智能设计提出补充和修正建议； 6、熟悉大厦情况，与施工单位进行联系； 7、督促建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分供物业管理维修和更换， 8、从使用角度出发，对一些细微之处提出合理意见等。 二、第二阶段工作 1、与各施工方进行协商，对大厦进行一次全方位的开荒清扫。 2、对大厦的各类标识牌进行统一策划、制作、布置。如设备设施标识牌、各类温馨提示牌等。 3、物业接管验收工作。 （1）制定物业接管及物业共用部位、配套设施设备和查验工作计划，按接管验收标准做好查验工作。 （2）将物业接管及对物业共用部位、配套设施设备查验中发现的问题及时向建设单位报告，督促施工单位落实整改，并进行复验，直到符合规定的要求和标准。 （3）核对、接收工程技术资料和设施设备等，并进行分类归档，收集本物业的物业管理相关数据和信息，并就物业管理相关事宜进行协调（如要求施工单位进行智能系统操作培训等。） （4）与供水、供气、供电、电信、有线电视等相关单位预约联系，在住户入住前协助好落实工作。 物业管理机构设置及资源配置 管理架构及公司督导的模式 一、管理架构 为保证本物业的物业管理服务质量，我司将组建本物业管理处，并设置高效、精干、职责明确的业主服务中心、工程部、保安部、环境绿化部等“三部一中心”的专业管理服务部门，实行物业管理项目经理负责制，提供专业的物业管理服务。机构设置具体示意（见附件1）。 二、公司督导的模式 在日常的物业管理服务工作中，我司按照详尽、行之有效的管理服务监督检查指导模式程序进行操作。管理处严格每项工作，从而使各项工作能做到一环扣一环、环环监督，保证物业管理服务工作的质量。（见附件2） 各岗位职责、专业人员配备及素质 严格人力资源管理，确保各类人员的专业素质和综合素质；配备全方位专业化的服务人员；严格标准要求、规范组织和个人的管理服务行为。这是我司的人力资源管理基本思路。 各岗位职责： 管理处主任职责：负责住户日常接待和入住手续办理，负责档案资料、物业管理系统操作、管理处内务工作。负责住户装修手续办理和装修察看工作，负责管理处财物管理、住户满意度调查及回访服务； 保安职责：负责维护大厦的公共秩序、道路交通管理和消防管理，负责消防监控系统的值班工作，负责突发事件的现场秩序维护工作； 保洁、绿化职责：负责大厦公共环境保洁维护及保洁计划的制定与实施。 专业人员配置及素质要求 管理处主任：1名，持物业管理项目经理证书，熟悉物业管理策划，有三年以上物业管理经验，曾担任一年以上的项目经理，具有较强的组织领导能力和协调处事能力。 保安：3名，身高不低于1.70米，身体健康，有较高的职业道德和思想觉悟，并有相关的工作经验（保安人员一律具有初中以上学历，并持有“物业保安人员岗位证书”） 保洁绿化员、水电工：各0.5个，符合岗位形象要求，有吃苦耐劳精神，有相关