第五章 房地产项目投资成本与收入估算.ppt

第五章 房地产项目投资成本与收入估算 在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。 一、投资估算的作用 1.是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； 2.是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 3.是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。 二、不同阶段的不同估算精度要求 机会研究阶段：±30% 根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。 初步可行性研究阶段：±20% 根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。 可行性研究阶段：±10% 根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。 三、房地产项目投资成本费用构成 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 管理费用 销售费用 财务费用 开发期间税费 不可预见费等 四、房地产开发项目投资与成本费用估算 （一）土地费用估算 1.土地出让价款 以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。 土地出让价款的估算，一般可参照政府已出让的类似地块的出让金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。 2.土地征用与拆迁安置补偿费 土地补偿费 安置补助费 3. 土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4.土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。 （二）前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.2%-1%左右；水文地质勘测所需费用以实际工作量结合相关费用标准进行估算；“三通一平”等土地开发费用也是根据实际工作量参照有关费用标准进行估算。 （三）建安工程费 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用等。具体包括： 建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费和室内装修工程费等。 在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法、工程量近似匡算法、概算定额法等方法估算。 单元估算法： 是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目工程投资的估算方法。 如，以每间客房的综合投资乘以客房数可以估算一座酒店的总投资。 单位指标估算法 以单位工程量投资乘以工程量得到工程投资的估算方法。 一般来说，土建工程、水电安装及设备安装工程可按建筑面积每平方米造价计算。管线工程按长度进行估算。 概算指标法 采用综合的单位建筑面积和建筑体积等概算指标来计算整个工程费用。 工程量近似匡算法 就是工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 概算定额法。它是采用概算定额编制建筑工程概算的方法，它是根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价(基价)，计算汇总后，再计取有关费用，便可得出单位工程概算造价。 概算定额法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能按照初步设计的平面、立面、剖面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等项目的工程量时，才可采用。 （四）基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程费。其费用包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、绿化、电讯、环卫等工程建设费用。 通常采用单位指标估算法来计算，即对各项基础设设施按建筑平方米或用地平方米造价进行估算。也可按实际工程进行估算。 （五）公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。 一般按照规划指标和实际工程量估算。可参照“建安工程费”的估算方法。 （六）管理费 指企业管理部门为组织和管理房地产