大型国企存量土地的盘活利用及操作路径.pdf

易居VISION 大型国企存量土地的盘活利用与操作路径 - 1 - 商业地产创新研究交流热线 021 2011 年8 月第1 期 易居VISION 大型国企存量土地的盘活利用与操作路径 大型国企存量土地的盘活利用与操作路径 上海易居房地产研究院企业战略系列专题研究 对于大型国企而言，伴随多次产业结构调整，大量土地因为不再用作生产用 地而被释放出来。同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，国企与其 和芸芸众生的房地产开发企业在土地市场上厮杀，远不如“以退为进”，积极盘 活存量土地资产，提高存量土地利用效率，提升企业效益。 因此，加强存量土地资产管理，实现对存量土地资产的合理经营，避免土地 资产的大量闲臵和浪费，成为大型国企提高其资产运营效益的有效途径。深入研 究盘活土地存量资产的方法和路径，不仅是大型国企转制改革、优化升级的必经 之路和题中之义，也推动了土地资源的集约利用。 由我领衔，联合几家大型国企，成立了专门的课题组，对大型国企存量土地 的盘活利用和操作路径进行了系统的研究。本文截取其中一部分，集中分析了三 种盘活利用存量土地的操作路径。一是转让、出租与拍卖；二是开发新物业，包 括新建与企业相关的配套设施、开发商品房或保障性住房；三是重新改造老厂房， 如改建成经济型连锁酒店或量贩式购物广场、开发成文化创意产业园区，等等。 周建成 博士 易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理 上海市经济学会城建专业委员会秘书长 - 1 - 企业战略研究交流热线 021 2011 年8 月第1 期 易居VISION 大型国企存量土地的盘活利用与操作路径 随着土地资源日益稀缺，土地价值日渐凸显，土地已经成为一种重要资产。 本报告对多家大型国企盘活利用存量土地的经验进行了分析与研究，总结得出大 型国企土地资产的经营活动与方式，以及存量土地盘活利用的操作路径，并对相 关案例进行了解读。 PART 1 大型国企土地资产的经营活动与方式 一般而言，根据资产经营活动场所的不同，可将土地资产经营分为三类：企 业内部的土地资产经营、资本市场的土地资产经营和产权市场的土地资产经营。 关于这三类土地资产经营，不仅包括对生产型用地进行合理安排、充分利用，也 包括对闲臵存量土地实行高效盘活、有效开发，尤其是对一些大型国企而言，由 于多次产业结构调整，很多土地不再用作生产用地而被释放出来，因此，大型国 企在开展土地资产经营过程中，更要注意闲臵土地资产的盘活。 图1：土地资产经营的三种类型 一、企业内部的土地资产经营 企业内部的土地资产经营，是通过对企业内部土地资产利用状况的调整，提 高土地