东方名居整体营销计划.docVIP

河南鑫达置业有限公司 林州东方名居项目整体营销计划报告 呈：河南鑫达职业有限责任公司 郝总 制作人：管伟 §目 录§ 第一部分 区域市场调研分析 第二部分 竞争市场研判 第三部分 目标市场研判 第四部分 项目分析及走势研判 第五部分 项目产品定位及分析 第六部分 项目市场价值及价格定位分析 第七部分 项目阶段营销策略 第一部分 区域市场调研分析 【提 示】 林州房地产市场从整体上来说，自2009年以来，各类项目纷纷上马，整体房地产市场已经日趋成熟，新老城区已经云集了大量的房地产项目，在售楼盘和即将开发的项目有很多，相对于县城而言开发体量如此之大，有非常大的竞争力。 房地产市场经过2年的发展，房地产市场将会日趋饱 和，因此对于本案来说，进入这样一个将要成熟及饱和的市场，首要的是先了解在售项目的基本状况，要有自己的特色，这样才能使得本案的产品定位和产品规划做到有的放矢，确保本案运作的最终成功。 在本章节中，我们将针对在售项目的开盘时间（即销售周期）、总建筑面积、销售价格、销售状况、户型配比、户型面积等几个方面进行横向比较，从而得出便于本案产品定位和产品规划的指导性方向。 一、市场整体供应状况 项目名称 开盘时间 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 禧福苑 2010．12．1 40000平米 10万平米 长安桂花居 2010.8 29113平米 94085平米 东方名城 未开盘 190000平米 360000平米 长安印象 2011.2 666660平米 1000000平米 丽华苑 2010.5.1 17000平米 29000平米 凤宝紫苑 2010.11 160000平米 164100平米 东方金典 2010.7 89999平米 150000平米 春晖广场 未开盘 266664平米 640000平米 盛和家园 2007 220000平米 113000平米 京林理想城 2010.9 80000平米 180000平米 温莎王朝 未开盘 35000平米 150000平米 巴黎香榭 2011.1.23 82000平米 220000平米 华公馆 2010.11 100平米 7692平米 一品江山 未开盘 20000平米 90000平米 小 结： 对于林州市区的十几万人口来说，仅这几年的开发的楼盘总量，已经达到了市场饱和。 在我们的调查中发现，大多林州市民已经在近几年之内经历了换房期，而对于人均收入在2000元左右的林州市民来说，二次置业和再次购买房产的可能性将会大大降低。 二、在售项目建筑形态及分布状况 项目名称 地理位置 建筑形态 禧福苑 红旗渠大道西段 2栋多层＋8小高层 长安桂花居 长安路与林虑大道交汇处 8栋小高层 长安印象 长安路与龙安路交叉口 小高层 丽华苑 长春大道 4栋多层2栋小高层 凤宝紫苑 林州公园北侧 6栋小高层5栋高层 东方金典 向阳街与王相路交汇处西侧 24栋多层6栋小高层 春晖广场 太行路与红旗渠大道交汇处 3栋高层其他未定 盛和家园 长春大道 18栋多层 山水甲秀 长春大道与桃园大道交汇处 10栋多层+5栋小高层 京林理想城 红旗渠大道与太行路交叉口 三期共9栋1栋30层+8栋19层 巴黎香榭 长安路与鲁班大道东南角 8栋小高层+12栋高层 华公馆 林虑大道与长安大道交汇处 1栋多层+1栋小高层+1栋高层 小 结： 从上表可以看出，目前林州市的楼盘主要分布在城区北部红旗渠大道、长安路沿线、北部作为目前林州市房产项目开发主要区域，以其良好的发展空间而受到房地产开发商和林州市民的青睐，因此其开发量呈直线上升趋势。 三、在售项目销售均价 项目名称 项目位置 销售均价 禧福苑 红旗渠大道西段 3500 长安桂花居 长安路与林虑大道交汇处 2900 长安印象 长安路与龙安路交叉口 3000 丽华苑 长春大道 2600 凤宝紫苑 林州公园北侧 3300 东方金典 向阳街与王相路交汇处西侧 1800 春晖广场 太行路与红旗渠大道交汇处 未开盘 一品江山 红旗渠大道西段 未开盘 山水甲秀 长春大道与桃园大道交汇处 2500 东方名城 平安街与翠微路交叉口 预期均价2700 京林理想城 红旗渠大道与太行路交叉口 3300 巴黎香榭 长安路与鲁班大道东南角 3400 华公馆 林虑大道与长安大道交汇处 3200 温莎王朝 太行路与林虑大道交汇处 未开盘 从上表可以看出，北区的房价价格相差不大，平均价