[BZK13-319]济南世茂商业综合体市场定位报告2012年.pptVIP

客户定位体系研究 投资客户研究——指导项目投资产品 研究目的： 投资客户需要什么样的产品？ 在购置商铺时主要考虑哪些因素？ 消费者研究——指导项目商业功能定位 研究目的： 项目潜在的消费者对于生活便利度评价？ 项目未来做成什么样的商业，现在消费者会愿意消费？ 经营商户研究——指导产品功能划分，验证定位落地性 研究目的： 验证投资客户以及消费者对于商业产品的实现性？ 指导不同街区产品划分及物业类型？ 客群研究 研究目的： 指导产品定位、功能划分； 验证定位落地 选择标准： 国内外知名商户，产品定位为中高档商家； 面积需求在1万平米以上的商家； 客群研究—经营商户 大型零售商家——选址标准及要求： 标准面积：250M * 400M，2万平米可打造生活百货； 选址要求：地上三层，尽量避免地下空间，单层面积约为6000-7000平米； 车位：对车位要求高，至少500个； 方式：纯租赁关系，一般签约15-20年； 高档餐饮商家——选址标准及要求： 定位：高档酒楼 需求面积：2500-5000平米； 选址要求：独立门面，1-4层均可，不考虑商场内部餐饮店； 车位：对车位要求高，至少100个车位，地面至少50个车位； 方式：纯租赁物业，一般签约10-15年; 娱乐商家——业态及面积要求 业态：娱乐产业主要是依靠人流和品牌，购物中心内部如果引进娱乐业态，影院、网吧等都可以和KTV进行互补，带动人流消费。 面积：就KTV经营面积来看，2000平米以下属于小型ktv，2000平米以上可作为大中型的KTV。 各类型经营商户要求 商业客群整体定位 投资客户 消费者 经营商户 以睿智稳健型投资客户和资产转移型投资客户为主 认同中高端一站式购物中心汇集购物、餐饮、休闲功能的城市综合型商业的消费群体 以大型零售、餐饮、娱乐为主的商家 Part 客群研究与定位 公寓客群定位 商业客群定位 写字楼客群定位 济南市场公寓的购买客户仍然以投资客为主；不同区域板块，客户的购房需求不同，其中市中心片区以投资和居住为主。 板块 项目名称 购房需求 投资 自用居住 自用办公 市中心片区 万达达人届 65% 25% 10% 诚基中心 40% 40% 20% 万豪国际 50% 30% 20% 东部奥体片区 名士MINI公馆 40% 30% 30% 海尔绿城玉兰公寓 80% 20% - 西部片区 发祥巷1号公馆 70% 30% - 重汽彩世界 60% 40% - 板块 项目名称 购房需求 投资 自用居住 自用办公 西部片区 香港国际 30% 70% - 银座中心 60% 20% 20% 东部汇展片区 蓝调国际 30% 70% - 汇展香格里拉 20% 30% 50% 中齐未来城 10% 80% 10% 置业目的分析 关键词： 地段 总价 升值潜力 看重地段、总价、物业管理服务等因素，置业诉求为投资收益 35-50岁左右、事业稳定上升期 知识层次高、视野广、投资意识强 城市中高端收入人群为主，非大富大贵类型；有经济实力，多次置业经历、至少有2套以上房产，多数在城市核心区有房，手头有一定闲钱； 政府官员、私企老板、医生、教师等事业单位/大型国企/金融证券房地产等行业的中层、中高层管理者； 本地人为主，部分周边县市及省外客户 置业关注点： 地段、投资收益（短期投资回报、长期升值空间）、物业管理、开发商品牌等 产品形式： 40-70平米居住型小户型 认可本项目的地段、区域价值及未来规划利好 认为有较大升值潜力 周边办公氛围浓厚，公寓的投资价值较大 行为及生活特征 置业需求 对本项目的看法 投资客户分析 关键词： 区位交通 总价 形象 看区位交通、形象及总价，多为小型初创或成长型企业 置业关注要素： 区位、形象、价格 产品形式： 50-200平米左右 区位非常好，泉城路沿线有很强展示效果，有利于企业形象的打造 交通非常便利，人流车流量巨大 周边环境条件良好，商业氛围浓厚 客户特征 置业需求 对本项目的看法 小型成长型企业或创业型企业 人数在10-20人左右 有一定经济实力、部分企业自用兼投资、购买商务公寓作为公司资产沉淀 行业来源广泛，以现代服务行业为主、包括金融、商贸、咨询、法律、地产相关、科技通讯、教育培训等 办公客户分析 关键词： 总价 配套 交通便利 自住客户多看重小户型公寓低总价优势，多为年轻首次置业客户 置业关注要素： 低总价、配套、交通便利 产品形式： 40-60平方米一居 周边生活、教育等配套完善 公共交通便利，环境优美，文化氛围浓厚 客户特征 置业需求 对区域及本项目的看法 25-30岁，经济实力一般 职业多为年轻白领阶层。 初次置