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苏州土地市场分析 一、 2005年苏州土地市场概述 　　2005年2月份，国土资源部发布的《2005年工作要点》中，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。从国土资源部的这些政策来看，作为宏观调控系列政策的关键环节，2005年土地政策依旧是紧缩，这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。 　　但在强势的政策影响下，苏州土地市场依旧较为活跃，2005年苏州市公开土拍出让土地成交面积：6000041.1平方米，可建面积达7980394平方米，平均成交价：2262.6707元/㎡，平均上涨幅度约34%。 　　二、 2005年苏州土地供应市场分析 　　05年苏州市土地出让面积为1723106平方米，发布出让公告的土地性质主要为商业（汽贸、钢材、五金机电市场、加油站等）、商务办公、住宅用地、娱乐，园区和吴中区供应量较大。 　　● 土地供应面积区域分析 　　通过以上分析可以看出，今年上半年土地供给量最多的区域为园区，地块总土地面积约200万平方米，占总体供应量的67%。 　　园区拥有世界一流的城市设计和规划体系，已成为我国发展速度最快、整体水平最高、综合竞争力最强的开发区之一，具备了向世界一流高科技工业园区目标挺进的基础和能力，具有强大的发展潜力和不错的发展前景，园区房地产市场经过近10年的发展，已经达到了一个相当高的水平，园区自身强大的发展潜力，使得园区的土地赢得了全国范围内各大开发商的青睐，土地供应量也是全苏州各区域中最大的。 　　吴中区位于苏州古城区南部，具有良好的自然条件、交通优势和投资环境，近年以来吴中区的加大对周边乡镇的土地供应量，以促进全区经济的整体发展，因而吴中区在2005年的土地供应成交量仅次于园区。 　　2005年相城区供应的土地面积总量约为96万平方米，占总体供应量的16%，相城区在前两年土地供应量较大，目前这些项目都处于开发销售阶段，因而相城区2005年的供应量有所减少； 　　而新区和中心城区供应量最少，可以看出新区在2005年还是实行了严格控制土地供应量的政策，而中心城区土地稀缺状况仍在持续。 　　● 用地性质分析 　　从用地性质来看，2005年的土地供应中，居住用地所占比例最大，共约400万平方米，占到了总量的68%；其次为商业用地占到总量的28%，供应面积总共约170万平方米；综合娱乐用地供应面积约为19.8万平方米，占4%。 　　从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的比重也略有增加，这是由于住宅市场受宏观调控影响较大，价格产生一些波动，而近年来商业地产已进入一个发展周期，因而商业土地在2005年的供应中也占了一定的比重。 　　三、2001年—2005年土地供应综合分析 　　●土地供应量分析 　　从２００１年下半年开始，苏州市注重土地供应的调控作用，房地产市场加速发展，土地管理规范，土地供应放量增长，与城市经济社会的发展水平相适应。04年下半年在国家宏观调控的影响下，土地供应量略有下降。近年苏州土地市场总体特点： 　　①土地市场规范运行，供应总量大幅度增加 　　苏州市用土地供应调控房地产市场，主要有三条措施：一是依据房地产市场情况制定土地供应计划。二是坚持土地集中统一供应，牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度，招拍挂供地比例占国有土地供应总量的７３％。 　　②供地量增幅大，经济迅猛发展是主因 　　（一）经济迅猛发展。2003年实现人均GDP5500美元，城市居民人均可支配收入１２７５０元，比２００２年增长１６．３％，人均消费支出８５００元，同比增长２１％。 　　（二）进入城市改造期，房屋拆迁量大，引起土地和住房需求的刚性增加。２００１年前，全市每年的拆迁量只有４０万平方米，而２００２年拆迁面积１３０万平方米，动迁居民１１４６０户；２００３年拆迁面积达１８０万平方米。 　　（三）良好的创业和人居环境吸引了外来投资者。据统计，工业园区的购房者中有１５％～２０％是来自上海等地的投资者。 　　●各区域住宅用地楼面单价分析 　　①成本、供求关系因素 　　如果成本高于市场价格，供应就会减少，供不应求，价格上涨。如果成本低于市场价格，供应就会增加，供过于求，价格下跌，最终形成新的平衡体系。 　　②房价因素 　　房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。 　　③土地市场供应方式因素 　　土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。 　　出让方式对地价的高低有一