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浅谈房产开发中的风险管理 　　【摘 要】中国房地产市场由飞速发展阶段进入了调整，这个对于房产开发商来说，就需要苦练内功，提高管理水平，面对更大的市场竞争，具备更高的市场风险识别能力，洞察分析风险，提高风险管理水平，开发出更合适市场需求的产品，从而提高企业的竞争力和产场知名度。本文从房产开发的各个环节进行简要分析，提出房产开发的风险所在以及如何更好的减少风险 【关键词】风险；风险管理；房地产 从1999年至2010年，中国的房产一直处于飞速发展的阶段，全国遍地是新开工的项目，有其中所占比例最高的也是住宅项目，由于住宅项目建设的飞快发展，使得全国的房价涨速涨幅惊人，从而影响了社会大部分人的生活住房。基于这种情况，政府对全国的商品房房价进行了调控，一定程度上抑制了商品房的开发速度以及商品房房价的上涨速度。在现在国内的这个形势下，我们在房产开发中，不能再以之前10年的观念去开发建设住宅项目，今后的商品房市场也将逐步走入成熟阶段，不是造什么都能卖，市场暴利将逐渐被消灭，市场会走入正常利润或者微利时代。面对这样的商品房市场，我们应该深刻认识到房产开发中的风险将是大家所要面对的，如何做好房产开发中的风险管理对于一个房产企业而言将显得尤为重要，做好房产开发中的风险管理，能减少产品的销售风险，保证产品的销售利润，使企业持续盈利及稳步发展 那么房产开发中的存在着哪些风险，这些风险存在于哪些环节中，我们又该如何控制呢？ 1 房产开发中存在的风险 让我们先分析下房产开发过程的主要环节，以商品房住宅为例，房产开发过程主要涉及到土地拍卖或者土地转让；前期项目策划与定位；项目的相关手续与证照办理；项目的设计、施工等实体建设实施过程；项目的后期营销工作 在上述这些环节中，通常存在如下风险： 1.1 土地获得阶段 国内房地产开发的用地是被严格限制在城市里的国有土地上进行，在实际操作中，房地产开发商在取得国有土地开发权的时候，可能面临着所拍土地是否属于国有土地的风险，土地的拍卖价格随着众多拍卖者的追逐而形成高价的风险；面临着在该土地上是否存在着拆迁以及安置补偿的情况以及拆迁与安置补偿的费用是多少的风险，该土地使用权是否完整、该土地的规划条件是否符合房地产开发商对该项目的开发要求的风险，该土地是否存在着债务，合同是否有效及完整等风险。林克司项目在设计阶段发现土地红线与控制性详规划线不统一，由于发现时还处于设计的初步阶段，因而未对项目造成极大影响 1.2 项目投资策划阶段 在房地产项目的投资策划阶段，主要涉及到的风险有项目的市场定位以及产品定位风险，其中包括了规划、建筑、景观、交房标准等定位风险以及对项目的经济技术分析风险；房地产项目的经济支持能力风险；相关的法律法规风险等。当项目的市场定位确定后，项目的建筑风格、建设成本基本上也相应确定，销售目标也因此而确定，所以决策的风险研究是最为重要的，决策的好坏将直接影响到整个项目以及后期工作的质量 同时，由于国家政策法规的不断完善与修正，因此在项目前期的策划阶段以及后期实施阶段，要及时的收集政策法规的变动信息并认真的进行分析，要慎重的考虑国家政策法规的变化对项目的影响，这样既能在第一时间了解政策法规的变化可能性，提早了解提早修改项目的方案，避免项目的开展受阻，又能对已进行的方案做出及时调整，避免把影响面再次扩大，造成不必要的损失 例如在2011年10月出台了规划对建筑面积的新的计算方法，在这之前，很多房地产开放商为了充分提高建筑的实际可使用面积，充分扩大了地下庭院的面积，抬高建筑的层高以及阳台露台面积等，但是根据新的计算方法，超出规定的部分仍需要计算建筑面积，这样对项目的方案就产生了很大的影响。在这个政策出台前，有不少开发商已经了解到了政策的未来变化，提早对项目方案做了修改。如果未能及时获取这个信息，那么后期的工作都将前功尽弃。所以在项目投资策划阶段，及时了解各个方面的动态信息，结合开展策划工作是很有必要的 1.3 项目建设阶段： 项目的建设阶段涉及到项目的设计勘察工作、施工工作的质量风险、进度风险、成本风险、合同履行风险以及验收交房过程中的风险等。项目勘察成果是否与现状吻合，设计理念是否落后，设计是否新颖，技术是否落后、成熟或适用，设计成果是否符合勘察要求，各专业的设计成果之间是否相一致，设计质量是否达到项目定位的目标要求，设计进度是否符合整体进度要求；施工技术是否落后，施工新工艺是否成熟，施工产品质量是否过关、是否达到交房验收的标准，施工成品是否达到项目定位的目标，各专业之间的施工是否有很好的配合度，施工进度是否符合项目整体要求，设计、施工等合同的履行是否存在风险，设计和施工的成本控制是否符合项目整体投资分析要求等，这些风险是在策划的结果上延续的，对