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浅析中小房地产企业会计核算中存在的问题与解决对策 　　【摘 要】由于国家的宏观调控和沉重的赋税，使我国房地产企业面临销售不顺、融资困难等问题，部分项目开发商被迫停建或者缓建，有专家预计未来我国将有一批中小型房地产企业面临困境，甚至会频临倒闭。本文主要分析我国现阶段中小房地产企业的生存环境，以及目前值得我们关注的问题，并提出一些有效的对策 【关键词】中小房地产企业；会计核算 对于中小房地产企业的核算会计，不能只做到对收入、费用、所有者权益、支出、成本以及利润要素的处理、归集，还要充分认识到中小房地产企业正处在一个什么样的环境当中。在项目未开启前，我们要对会计核算进行认真思考，合理规划，使会计核算具有针对性，做到心中有数 一、现阶段我国中小房地产企业的生存环境 现阶段，我国中小房地产企业正处在一个十分残酷的环境当中。一方面是土地价格的不断攀升；另一方面是我国金融和税收带给房地产行业的压力以及不断出台的有关房地产行业的法律法规，致使我国中小房地产企业的生存环境越来越严峻 1.1 中小房地产企业涉及繁多的税收和规费 取得土地时，不仅要上缴地价款、国有土地出让金，还要上缴产权交易手续费、契税。取得之后，需要上缴土地使用税，进行房地产开发的土地规定按上限计税。还需要上缴印花税，出让商品房税率按销售合同总额的0.5‰计税。中小房地产企业在存续期间需要交纳车船税和房产税。在取得销售许可证，开始销售时，要上缴营业税、地方教育费附加、教育费附加、城建税、土地增值税、价格调控基金、企业所得税以及个人所得税[1] 中小房地产企业不仅要交纳众多税金，还要交纳各种地方规费。例如：新型墙体材料专项基金、异地绿化建设费、散装水泥专项资金、报建费、异地建设费以及专项维修基金等 1.2 有关中小房地产企业的税收政策规定 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定了房地产企业转让土地使用权或者销售不动产取得预售房款时，纳税义务发生的时间是收到款项的当天。有关房地产企业的法律法规众多，例如：《土地增值税实施细则》、国税2006发布的187号条例《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、财税2006发布的21 号条例《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》、国税2009发布的31号条例《国家税务总局关于印发的通知》、《中华人民共和国企业所得税法》对中小房地产开发企业的企业所得税和土地增值税都作出了明确规定 二、现阶段我国中小房地产企业应该着重关注的问题 2.1 对资金的可控性的认识 房地产行业具有高投入、高风险的特点，大量资金涌入的同时需要承担巨大的市场风险。就房地产开发商来说，地价和建安成本都是难以控制的。目前，有众多项目楼盘地价要高出建安成本数倍，一旦出现市场波动，面临的风险将难以预计。相比土地出让方就不用承担责任，并且规定在一定期限内不开工或者不销售，有权无偿的收回所出让的土地。市场调节商品房的价格，如果土地买卖不能自由进入市场，那么商品房的价格就会失去控制，资本将获取暴利 2.2 企业流动资产不均衡，容易出现资金短缺，致使项目失败 取得土地时要交纳的土地出让金、交易费和契税金额取决于双方的成交价格。随着国家土地资源的减少和对土地的管理调控，其价格短期内还会呈上升趋势。现今，开发商为了更好的销售商品房会采取一些有效的营销方法，根据开发商的实力以及对未来市场的预估会扩大广告宣传的力度，进而增加了费用[2] 三、中小房地产企业会计核算的解决办法 一个房地产开发项目会致使大量的资金流动，不仅要进行战略上的整体规划，还要加强对资金的管理与核算 3.1 会计核算要将收入进行合理的延后，争取多样化的销售形式 会计核算要尽量配合销售部门，在确认收入的时间和金额上要将企业利润最大化。在国税发[2006]187号条例中规定：“房地产企业将产品（商品房）用于发放职工福利、对外进行投资、分配给投资人或者股东、抵偿债务等转移所有权的行为视同销售，其确认的方法有两种：一是按照企业在同一年度、同一地区销售同类型商品房的均价进行确认；二是由主管税务机关依据当年当地同类商品房的评估价格或者市场价格进行确认”可以对这一规定进行有效运用，将视同销售的收入延后到工程项目清算时再确定，就可以有效的延迟企业预征土地增值税、营业税和预征所得税的交纳，有效延长中小房地产企业资金的使用时间，同时也减少了销售收入的数额，有效的控制了应交税费 3.2 根据不同的物业形态可以分类进行收入核算，重视增值额 为了满足市场和整体规划的需求，每个项目都会有车库、商业和住宅等不同形式的物业，那么在会计核算中对每一种物业形态的收入要分开进行核算。这样可以控制土地增值额的上升，避免多交土地增