土地利用規制における法と経済学.docVIP

社会情報システム論A　 filename sinfA04.doc PAGE PAGE 32 土地利用規制の法と経済学 filename sinfA04.doc PAGE PAGE 36 都市計画における土地利用規制 　都市の土地の利用には一定の規制がかかってくる。一般に規制には 害悪の除去（開発規制） 外部不経済の発生の防止（用途規制） という２つのねらいがある。 (1) 害悪の除去としての規制（開発規制） 　害悪の除去としての規制というのは，ちょうど社会から犯罪をなくすというのと同じように，社会の価値観から見て害悪とみなされる行為を除去していくことに当たる。土地利用規制でいえば，無秩序な開発行為や建築行為を防いで都市の環境を健全なものに保つというのがそれに当たる。何を害悪とみなすかは，一般に時代と地域社会の価値観によって変わってくる。例えば，観光で立国する国や中世の街並みを資産とする都市では，街を汚したり歴史的建造物を破損する行為に対してわが国と比べると驚くほど厳しい罰則が課せられる。 　都市づくりに関していえば，適切な合意プロセスを経てできた都市計画（マスタープランや地区計画等）の存在が，その地域社会の都市づくりの目標と実現手段を示したものであり，何を害悪とみなすかの拠りどころとなる。それを規範として害悪の判断基準と規制処分の内容とを仕様化したものが法制度（法律だけでなく政令?省令?条例?規則等の行政立法も含む）ということになる。もっともこの点については，都市計画の存在を必ずしも必要とはしないという議論もあり意見の分かれるところではある。 　いずれにしても土地利用規制が果たす役割の１つは，法制度または都市計画に照らしてある種の行為（乱開発等）についてはその存在自体を害悪とみなしこれを除去することにある。 (2) 外部不経済の発生の防止（用途規制） 　一方，ある行為が存在自体は害悪ではないが他の行為と近接すると弊害が生じるため両立が難しいという場合がある。例えば，住宅と工場が隣り合って存在しているとする。住宅も工場もその存在自体は都市の活動の上で存在意義を持つものであり決して害悪ではない。しかし隣り合っていることで住宅にとっては工場の騒音と振動が気になるし，工場にとっては住宅に気を遣って操業しにくいといった事態が発生する。これが外部不経済の例である。外部不経済というのは，ある人が自分の願望を満たすためになす行為が第三者にマイナスの影響を及ぼし，かつそのマイナスの影響に相当する対価を支払っていないため発生する犠牲をいう。 　そこで住宅と工場という異なった用途の混在によって発生する相互の悪影響を防ぐことを目的に，土地利用規制によりそれぞれの用途を引き離して別々の指定した地域に立地させるということが行われる。そこに適用される原理は，社会全体から見た損失の総計を最小化するということである。一方個々の主体の立場に立っていえば，土地をある特定の用途にしか使えないと規制されることは一見不自由に見えるが，しかし隣の敷地に迷惑な施設が立地しないという安定した自由を産むということである。つまり蓋然的な最大の利得を追求するよりも，起こり得る最悪の被害を最小にするような制度を選択するという態度である。 　このように，土地の用途を分離したり特定の用途に規制したりする制度を用途規制という。実体的には，都市計画法の中で用途地域制として存在する。ここでの主題は，用途規制がなぜ必要であるかを，上に述べたことからさらに掘り下げて「法と経済学」の観点から考察することにある。 (3) 用途地域制の概要 　まず用途地域制の実際を見ておこう。都市の土地は，表8.1に示すような12種類の用途地域に分けられる。それぞれの用途地域は固有の目的を持っている。その目的の達成のため，表8.2に示すように建物の用途に対する規制が存在する。×印はその用途地域の中で建築できない建物用途を示している。例えば，第一種低層住居専用地域では，低層住宅と生活利便施設の一部なら建築できるが，地区外から不特定多数の人々を集中させるような施設は建築できないことになっている。これは低層住宅地としての静謐な住環境を維持することが目的としてあるからである。 　表の右側の用途になるにつれ，規制される建物用途が緩和されるという構成をとっている点が特徴である。 (4)　用途地域制の成立（ユークリッド判決） 　この背景にある考え方及び役割の１つは，互いに悪影響を及ぼしそうな用途を分離して異なる地域に立地させ，それぞれの地域で用途純化を図ろうとするものである。その歴史的な背景は米国の住宅地開発等にある。 　19世紀末，米国の郊外の住宅地開発ではカベナント（covenant）という規約を設けて住環境