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宅基地使用权流转的法律分析 　　【摘要】在城乡二元机构下，对于宅基地使用权流转问题我国一直持否定态度。但随着城乡一体化步伐的加快，我国法律一直在突破这个原则，理论界对农村宅基地能否进入土地市场也存在着较大分歧。基于促进城乡一体化建设，解决农村面临的融资难题，实现“物尽其用”的物权原则，应当在一定限度内放开宅基地使用权流转市场，建立与完善宅基地使用权流转取得、登记及社会保障等配套制度，确保宅基地使用权有序、平稳地进入流通市场 【关键词】宅基地；宅基地使用权；制度 在城乡二元化体制下，基于对有限耕地资源的保护，防止因宅基地转让而使大量农民失去安身之所的考虑，我国现行法律体系原则上是限制宅基地使用权流转的。但随着社会形势的不断变化，宅基地使用权能否转让，理论界存在着不同的声音，我国现行法律体系的规定也不够完善，进而导致了宅基地使用权流转的问题出现。基于上述问题，从法律层面对宅基地使用权流转问题进行探讨具有重大的理论和现实意义 一、宅基地使用权流转相关法律法规及问题 （一）法律 作为现行调节土地管理方面的基本法律，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”上述法律明确了“一户一宅”的基本原则，即每一户村民只可申请一处宅基地，此项条文中并没有明确限制宅基地使用权流转，因此，其间接的表明宅基地使用权在一定条件下是可以流转的。此外，《担保法》第三十七条和《物权法》第一百八十四条都规定了宅基地为不得抵押的财产。因此，我国《担保法》和《物权法》对宅基地使用权抵押是禁止的 （二）行政法规、部门规章 1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让的管理，严禁炒卖地皮的通知》第二项规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》以及2004年11月国土资源部《关于加强农村住宅管理的意见》中强调：“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”以上两项法规都提出了“严禁城镇居民在农村购买宅基地。”然而，依据1995年国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。”对于条文中“接受转让、购买房屋取得的宅基地”的字眼，我们可以认为国家有关部门对宅基地使用权的继受取得在某种程度上是承认的 通过对上述法律规定分析可知，一方面，限制宅基地使用权流转与许可宅基地上房屋转让之间存在矛盾。我国现行法律虽然禁止宅基地使用权流转，却允许宅基地上的房屋在集体组织内部进行转让，这与物权法“地随房走”的原则不符。这会导致以下两个问题：其一，本集体成员作为受让人时，法律是准许宅基地使用权内部流转的，而此时受让人作为本集体成员原已拥有一处宅基地，再受让一处宅基地，必将违反“一户一宅”的原则。其二，当城镇居民到农村购买小产权房时，虽然购买合同有效，但是却无法办理房屋权属登记。当事人到法院起诉时，法院如判决合同有效就会与禁止城镇居民到农村购买宅基地的法律规定相违背，如判决合同无效就明显违反合同法的有关规定，这就使得法院处于两难的境地 另一方面，物权法相关规定及理念与实际状况之间存在矛盾。依据《物权法》的规定，农村居民在宅基地上行使的是用益物权，根据用益物权的性质，权利人享用占有、使用、收益和处分等用益物权权能。然而，在现实生活中宅基地使用权人的处分权受到了极大限制，在处分权受到限制的情况下，收益权自然也不容乐观。其次，现代新的物权法理念是“物尽其用”，而法律却限制宅基地使用权流转，这在现实生活中会使得宅基地不能得到有效合理的利用，导致其使用价值大打折扣，这与当代物权法理念相背离 二、放开宅基地使用权流转市场的理论依据 基于现行法律体系对农村宅基地规定存在的问题，学界也存在一定争议。学者的观点主要分为几下几类：第一，主张放开宅基地使用权流转市场。如高富平教授就认为：“限制宅基地使用权流转会严重制约农村经济发展和城市化进程的加快，也与市场经济的基本原则相背离。”王卫国教授认为：“宅基地使用权经乡镇政府许可，是可以在集体成员内部流转的。”第二，主张在一定条件范围内