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上海**星级酒店评估过程中收益与成本测算分析 摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 一、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。 二、星级酒店评估过程中收益与成本费用测算 （一）、上海某四星级酒店工程概况列表如下： 用途：台球厅、保龄球厅、游艺厅、冷冻机房、变配电室、自行车库、职工食堂 工程概况：建筑：地下3层，地上25层，1-7层为裙房，8-25层为塔楼，酒店空中造型类似帆船，象征酒店事业一帆风顺 结构：钻孔灌注桩，箱型基础，框架-剪力墙结构，主要受力构件梁、柱、墙、楼板全现浇 外墙面：干挂式花岗石、玻璃幕墙 商场及大堂入口：地面及墙身铺砌进口磨光花岗石、大理石，墙身配进口高贵灯饰、天花板采用特色石膏板及铝合金薄板 电梯大堂：地面及墙身铺设进口磨光花岗石、大理石，天花板采用特色石膏板配进口高贵灯饰 公共部位：地面铺设进口磨光花岗石，墙身为进口墙纸、天花板采用进口铝合金薄板 洗手间：地面铺设进口防滑地砖、墙身铺设进口光面瓷砖、防潮天花吊顶、进口大理石洗手台盆及进口高级洁具、五金配件 电梯：进口三菱自动扶梯8台，自动客梯4台，货梯1台，工作电梯1台 通讯：美国ATT公司的综合布线光纤网络系统、各层配有充足的电话线路 电视：三组卫星接收系统及公共电视天线 空调：日本原装三洋中央冷暖空调机组 热水：所有洗手间均设中央热水系统 消防：设置火灾自动报警系统及自动噴淋灭火系统 保安：在商场入口、主要通道、客房大厅、电梯轿箱、车库等设有摄像系统 楼层层高m用途 ------------------------------------------------- 地下一层6机动车库 地下二层：3.2m层高机动车库 地下三层：3.2m层高机动车库 一层：4.5m商场及宾馆大堂、旅游商店、精品屋、酒吧 二层：4m桑拿、美容美发、健身房、舞厅、卡拉OK 三层：4m影视厅、会议室、商务中心、棋牌室 四层：4m中餐厅、咖啡厅、啤酒城、夜总会 五层：4m风味餐厅、宴会厅 五夹层3m自用办公 六层4m大型海鲜城 七层4m中庭西餐厅 八层~二十层3.5m标准房、豪华套房 二十一层~二十五层3.2m外租写字楼 屋顶层3m屋顶水箱、屋顶电梯机房、闭路电视机房等 （二）、大厦对外出租写字楼收益和成本费用测算（第21层至25层）： 对外出租写字楼由于有租赁协议且附近类似写字楼租金容易收集，计算比较简单，其基本估价计算过程如下： 1、根据目前酒店附近类似办公楼的客观租金水平及平均出租率，结合酒店办公楼的实际出租情况，计算出对外办公楼出租年有效毛收益。 年有效毛收益=出租建筑面积×日租金水平×年平均出租率×360 2、以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用、营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费、房产税、维修费、保险费等，确定年总费用。 各项费用标准为： （1）管理费一般为年有效毛收益的2%-3% （2）营业税为