淮安市合肥路项目提报1.ppt

* 在公司利润最大化的基础之上热销，最快时间回笼资金，收回投资，达到项目最合理的利润。 * 树立公司品牌，使公司跨入品牌公司行列。;选择什么？;提报目的;提报开始;一、城市解析篇 二、市场分析篇 三、具体项目篇 四、客户分析篇;一、城市解析篇;一、城 市 区 位; 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东邻盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西靠宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河区、清浦区、淮阴区、开发区、楚州区5 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 ;高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。;二、城市背景;文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。; 淮安自建县起，至今已有2200年历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。 ;三、城市经济;数据来源：各市政府工作报告和统计局;固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大;淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。 目前，金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。;09年GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段;1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后， 未来发展空间较大。 2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。 3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。 4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。 5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。 6、今年3月淮安成功加入泛长三角板块，为经济发展又加了一个强有力的助推器。 7、今年下半年苏北国际机场的启用，更加稳固了淮安的苏北核心城地位。 ;四、发展规划;主城区;城市发展方向： 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区，中远期主要向南发展。 对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为房产开发、销售形成强有力的支持。;城区东扩、中心南移，水渡口成为重点发展区域。;一、城市解析篇 二、市场分析篇 三、具体项目篇 四、客户分析篇;二、市场分析篇;一、土地市场;从2007年到2010年上半年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程。 2009年，淮安土地市场共发布经