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旅游城市养老地产发展适宜性评价研究 [中图分类号]F590 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2016）02-0013-06　　一、引言　　我国人口老龄化速度快，老龄化水平快速上升，2014年中国60岁及以上的老年人口数已达2.12亿，占总人口的15.5%[1]，预计2050年中国老年人口数将上升至3.31亿，占总人口比重达25.6%，其中80岁以上的高龄老人将达1亿[2]。老年人口不断增长的态势使得社会对养老资源的数量和质量都有了更高的要求，然而我国养老资源的供给却处于短缺状态，效率明显不足[3]。养老问题成为全社会共同关注的焦点。现阶段中国养老模式存在着多维变化，未来养老方式呈现多元化发展趋势[4]。目前我国以老年公寓、养老院为主的老年住宅，只能满足老年群体基本的居住需求。全国“十三五”规划明确提出，积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给[5]。这些政策为养老地产的发展提供了有力的保障。同时，我国人口老龄化的发展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消费空间不断扩大。国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（国办发〔2015〕62号），提出积极发展老年旅游，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅游+新型养老模式”尤其是养老地产的开发，将为老年人养老问题的解决提供有效途径。　　养老产业是第三产业中附加值较高、关联性较强的产业，从旅游发展、养老需求等层面来看，旅游城市具备发展养老地产的优势和条件，能够实现旅游与养老双重功能。相关学科对旅游养老进行了诸多有益的探索。国外关注养老地产的市场特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出高学历老人与其他老年群体相比，明显倾向于选择可提供优质服务的大型老年社区[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通过研究老年群体的消费能力和消费需求，认为出租型养老地产是最符合市场效率的类型[8]。对于影响旅游养老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人对旅游养老的选择主要取决于人均国内生产总值和收入分配，以及文化距离和欧洲国家垂直产业内贸易背后的驱动力[9]。国内学者对旅游养老的内涵进行了分析。李松柏认为旅游养老在本质上属于老年度假旅游[10]。王玉对比了我国典型的家庭养老、机构养老、社区养老与旅游养老之间的关系与区别[11]。同时，国内学者还明确了旅游养老的类型。刘静霞将旅游养老分为观光休闲式、分时度假式和置换式三种模式[12]。袁开国等提出旅游养老类型可按时间长短、地域性、首选因素等标准进行划分[13]。在养老地产的开发方面，研究表明农村公寓式养老地产商业开发、异地置换养老地产开发、专项医疗养老地产服务、旅游地产项目与景区无缝化开发均是今后旅游城市养老地产开发的重要模式。综上所述，国内外研究各有侧重，国外主要针对老年人的消费能力和市场特征进行分析，而国内在这一方面的研究明显不足，对于旅游养老的理论分析和实践应用研究仍处在探索阶段，尤其是在老年旅游消费潜力释放和养老问题突出的背景下，旅游城市养老地产开发适宜性的测度和评价将是今后研究的重点。因此，基于国家“十三五”规划建议中提出的“多层次养老服务体系”的战略要求，本文构建一套全面反映旅游城市养老地产发展适宜性的评价指标体系，以中国优秀旅游城市青岛市为例，对其发展养老地产的适宜性进行系统评价和综合分析，揭示其养老地产发展的特征与趋势，为推进青岛市养老地产发展、发挥旅游养老功能提供决策参考。　　二、旅游城市养老地产的内涵及特点　　旅游城市环境优美，资源丰富，具备吸引老年人旅游和养老的独特优势。旅游城市发展养老地产，可兼备“旅游”和“养老”双重功能。依托旅游资源和环境，体现其休闲度假特性；养老功能则决定了它的服务对象是老年人，必须满足老年人养老度假、医疗养生、娱乐休闲等多样化的需求。因此，旅游城市养老地产是以旅游城市为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅游养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集旅游、住宅、服务、医疗等为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计[14]。旅