政府储备土地设定抵押权操作流程.doc

政府储备土地怎样设定抵押权 　　政府进行土地储备，是减少土地闲置和调控土地市场，促进土地集约节约利用的有效途径，也是土地参与宏观经济调控的一项有效手段。储备土地的第一个环节是依法取得土地，而土地是有着高额保值特性的稀缺资源，因此取得土地的资金需求量很大，土地储备资金通常成为制约土地储备行为的瓶颈问题。　　中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003年121号文）明确规定对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发2006年54号）再次强调，为加强房地产信贷业务管理，防范金融风险，应当注重防范土地储备贷款风险，完善相关抵押手续。通知指出，商业银行没有接受抵押直接向土地储备机构和土地一级开发企业发放的贷款为违规贷款。信贷政策的调整使政府储备机构传统的信用融资方式丧失了合法性，获取金融资金的渠道只能是抵押贷款。　　那么，储备土地设定抵押权应当如何运作?　　政府储备机构是国有土地使用权主体的代表　　政府储备机构是储备土地的经营管理者，它与地方人民政府构成委托代理关系，是国有土地使用权主体的当然代表。首先，政府储备机构根据政府规章授权，具体实施土地收购储备行为，是政府的合法代表。政府储备土地设定国有土地使用权时，法定代表为政府储备机构，政府储备机构代理政府与银行办理抵押手续。其次，我国现行法规对委托代理关系作了较为明确的规定，委托方和受托方之间的权责是清晰的。再次，政府储备机构明确土地的收购和供应周期，通过储备土地保有期和债权抵押期间的比较，能够较为科学的安排抵押日；最后，政府储备机构最了解储备资金的运营状况。　　抵押土地须注册登记　　我国担保法规定，抵押权须经登记方能生效。我国关于物权变动的立法，设定物权应当履行“合同+登记”的程序，抵押权属于担保物权，遵循这一法律规则。没有履行登记手续，抵押权没有生效，债务人不能偿还债务时，债权人是无权直接处分“抵押物”的，只能依据抵押合同向法院提起民事诉讼，法院判决强制补办登记手续后，方能将抵押物作价受偿。同时，我国实施具有公信力的不动产登记制度，一方面，可以根据不动产登记簿推定登记人为物权人，在土地设定多个抵押权时，进行抵押登记的债权人优先受偿，另一方面，保护善意第三人。政府储备机构将储备土地抵押给银行时没有进行登记，后来该地块在市场上出让，受让人取得土地使用权并且依法实施了土地使用权登记，那么，受让人作为不知情的第三人，依法取得的土地使用权受法律保护，银行便丧失了通过法院判决取得抵押权，以行使物权请求权的可能，只能根据抵押合同以政府储备机构不当得利为由行使债权请求权。　　抵押的土地必须合法　　抵押标的物不合法，抵押权的实现自然失去保障。实践中以划拨土地进行抵押的，实现抵押权之前必须先补缴出让金，可见抵押权仅是以抵押标的物法定价值作为清偿高限。政府储备机构通过征收、收回等方式取得土地，必须确保取得方式合法。例如，征收取得的土地，必须已经依法实施了安置补偿。征收手续不合法，意味着土地所有权仍属于原农民集体，国有土地使用权设定无效，抵押权自然被依法解除，金融机构的利益难以有效保障。　　抵押一般只适合于短期融资　　储备土地的目的是避免土地闲置，加速土地周转，提高土地利用率。因此，特定地块的储备期间通常不会很长，以特定储备地块的国有土地使用权作为抵押标的，难以实现长期融资的目的。因为，政府储备土地的上市，意味着该地块的国有土地使用权从政府转移到了受让人，如果抵押关系没有解除，国有土地使用权便存在瑕疵。设定抵押权的标的物发生流转，法律关系较复杂，而且容易出现纠纷。中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发文）也明确规定向土地储备机构发放的抵押贷款期限，最长不得超过两年。　　设定抵押权的要件　　设定抵押权必须明确两项内容，一是抵押标的状态，指政府储备土地的面积、四至、价格；二是抵押标的处置方式，政府储备土地抵押权一旦实现，银行将土地作价拍卖和具体受偿方法的约定。因此，政府储备土地抵押登记时，直接提交征地安置补偿文件或拆迁补偿文件作为权属证明材料，提交政府储备机构与金融机构之间的抵押贷款合同和政府储备土地的估价报告作为抵押登记依据。