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房地产评论系列文章3 “限控”时代！年内房价始跌（朱宁） 随着2011年第四季度市场数据显现,情况一目了然，“限控”时代的彻底到来，地产行业新的游戏规则益发清晰。 央行9月15日发布的2011年第3季度储户问卷调查报告显示，在当前物价、利率以及收入水平下，82.8%的城镇居民倾向于储蓄（其中，39.7%偏好“投资债券、股票、基金等”变相储蓄，43.1%偏好“储蓄存款”），17.2%倾向于“更多消费”。居民消费意愿维持低位，储蓄存款意愿更高，投资意愿回落。 现在全国各大、中、小的地产公司的老板发现：生意越来越难做！且资金越来越搞了！中国房地产指数系统显示，以一线城市上海为例新房价格在过去五年里上涨150%以上。这超过同期107%的工资涨幅，使买房对于收入一般的人变得更加遥不可及，同时开发成本上涨幅接近3倍。 房价是销售、房产政策、投资的综合比值，也是市场经济发展的晴雨表。上涨吸引炒客入市加快进入主要核心城市购买速度。因上游产业及海外经济疲软的影响,中、小企业家寻找到更直接套利的投资品-房地产，奔赴北京、上海、苏州、杭州等资源、财富核心城市，（同比他们投资于自身产业上的利润简直有天壤之别）整层整栋地抢购豪华住宅-估值待涨！ 如果房价和收入之间仅有小幅的不匹配，那么短暂的房价上涨速度放慢，能提高居民置业的负担能力。但中国的房地产“贪婪”笼罩着整个行业！！宽松的金融环境、销售回款的大幅增长使得开发商现金充裕，更鼓励开发商建设更奢华的项目、更大面积的户型、卖更高的价格！！然而最终疯狂住宅产业的发展，给政府决策者带来了经济结构、民生等一系列全民社会问题。 在调控政策陆续失效后，2010年始由政府进行主导的大规模投资开始，因为城市房价已经上涨到普通劳动者望尘莫及的水平。为了防止社会动荡，政府力图刺破房产市场泡沫，并反复重申增加保障房供应的承诺-虽然保障房的客户群体与商品房不同，但保障房供应的增加将有助市场格局的改变。??? 政策严控、成本上涨、土地紧缺，促使更多城市（北京、上海、广州、深圳）闻到风声的一线发展商加快了向二、三线城市拓展的力度???长三角的苏、浙、皖，环渤海的冀、鲁、豫、东北区域的吉、辽等周边区域，在一次次“过江龙”与“地头蛇”的利益博弈中，速度、资本、经验、产品力四大利器的成为赢得市场的主导，二、三线城市的黄金地段与核心区域大宗地块逐渐被大、中、型开发企业蚕食占领。产品落后且资金薄弱的当地开发企业的市场空间越来越窄，部分被迫进入四线县区。 庞大利益和广阔的市场吸引，同时为了规避更多核心城市的严厉调控措施，越来越多开发商在过去1至2年期间将业务重点转移至二、三线城市，从而会使这些城市住房供应及价格以几何速度增加。一线带动二线，二线辐射三线，过去2年内全国房价的普遍上升！ 2011年政府加大紧缩措施，银行的限贷政策持续收紧。近期观察供应的土地更多划拨给服务业和工业领域，带来的税收用来填补住宅开发限制用地出售所得。 然而，大部分严重依赖下半年销售业绩的房企，将面临非常多的不确定。前几年的疯狂拓展，使得很大一部分开发企业，大额土地出让金均未缴付，如果年内不能实现销售目标，它们所面临的资金流动性压力将增大。 可以判断：未来1年内中国部分地区的房价可能会下跌。2010年以来的政策控制及需求的不断下降，未来开发商及???府住房供应的持续增加，并且不同于一线核心城市的积聚效应，二、三线的需求及购买力毕竟有限。种种因素将促使一、二、三线开发商必须降低销售价格，以确保销售业绩及获得必须的流动资金。