入城项目可行性研究报告13212862.docVIP

昆明市×××入城项目 可 行 性 分 析 报 告 昆明市×××宏民矿业有限公司 ×××入城项目筹备秘书处 2008年4月12日 目 录 一、概况 1、项目概况 2、报告范围 3、公司简介 二、项目建设规模及建设内容 1、项目建设规模 2、项目建设内容 三、项目组织管理机构 1、项目建设组织管理 2、项目运营组织管理 四、项目市场分析及市场定位 1、市场分析 2、市场定位 五、项目选址及建设条件 1、项目选址 2、建设条件 六、×××入城项目整体策划 七、项目产品规划 1、总体规划 2、工程方案设计 3、项目总图布局 4、智能化系统设计 5、项目配套设施 八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能 1、环境保护 2、安全卫生 3、消防 4、节能 九、项目投资估算和资金筹措 1、投资估算 2、资金筹措 十、财务与效益分析 1、财务分析 2、效益分析 十一、项目风险分析 1、项目风险分析 2、项目风险回避 十二、结论 第一部分 项目概况 一、项目建设规模 本案地块（下称×××入城项目）总占地面积76279平方米，总建筑面积约85000平方米。遵循×××市场规划的需求，做出融居住、商业、服务、综合配套为一体的完美构想。该项目建成后生活设施齐全、配套完善，有主题休闲广场、园林水系景观、运动休闲等设施，将是×××入城通道崛起的一座新城，又是×××城市的标杆项目。 二、项目建设内容 （1）台阶式（退台）洋房为主导 ×××入城项目总建筑面积约76279平方米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，大部分设计成台阶户型，设计新颖、实用，采用空中花园、外飘窗、凸窗、大阳台，景观阳台。整个小区充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前水系景观结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化，力求达到户户见绿见水，推窗见景的景观的效果。 （2）配套商业面积 建筑面积约25000平方米 （3）公共生活设施 总建筑面积约38200平方米，包括车库、景观绿化、社区通道等。 （4）物业管理 ×××入城项目实行封闭式现代化物业管理。 ◇供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； ◇通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； ◇电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； ◇防护系统：小区安装监控系统，实行保安24小时对小区周边进行巡逻； 三、×××入城项目组织管理结构 （1）、项目建设组织管理 该项目建设的具体实施由昆明宏民矿业有限公司监督实施，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作项目由×××入城筹备秘书处具体负责，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。 （2）、运营组织管理 ×××入城项目采取独立法人制，即由昆明宏民矿业有限公司投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。 项目市场分析及市场定位 一、项目市场分析 ◎经济增长迅猛——在再就业特区设立、零税政策实施的推 动下，06年×××区GDP、工业总产值、固定资产投资等都得到了超高速的增长，在工业城市转型的背景下经济开始全面复苏。 ◎产业结构进一步调整完善——×××的支柱产业矿工业将摒弃以前粗放式开发的模式，走上精细化开发和深加工之路。以四大产业群为核心，逐步完善其产业链，同时继续挖掘河沙等其他工业及旅游、生物等产业空间，对×××产业结构进行全面调整和改善。 ◎居民生活水平稳步提高——近年来×××人的经济收入和城镇人口可支配收入稳步提高，人们生活水平大幅提高，商业市场相应较为繁荣，且人们改善居住环境的需求也越发强烈。 ◎“金沙江下游经济圈”构想——在“南引北联”的发展规划、交通瓶颈被打破的基础上，2006年11月，×××区政府提出“金沙江下游经济圈”的构想，将充分利用×××良好的资源优势和区位优势，贯通昆明、昭通、攀枝花、凉山州的工矿业发展“网络”，利用金沙江沿线区域的矿产资源，将×××打造成“金沙江工业走廊”的枢纽之地。同时，用第二产业拉动旅游、文化、服务产业加速发展，把×××建设成为出滇入川的大通道和金沙江畔的桥头堡。 ◎现人均居住面积 2005年末，×××区城镇居民人均拥有居住面积为18.32平方米（资料来源：×××市人民政府网站），远低于我国35㎡的小康水平人均居住面积。以当时城镇人口70442人计算，则截至2005年止，×××城区房屋面积共有1290497㎡。可以看出，×××区的居住条件是有待于发展和提高的。 ◎市场未来总需求预测 以未来2年×××区城镇人口居住增长面积4～5㎡/人为依据，按08年城镇人口达77135人计算，则08年的总体住房需求面积为：177万㎡左右，减去至05年的129万㎡住房面积，则