中国现有的养老居住特点和现状.docVIP

中国现有的养老居住特点和现状 据官方发布的统计资料显示，现阶段，中国60岁以上老年人口已接近两亿，约占全国总人口的七分之一，而且这个比例会在今后几年中快速增长。同时，我国人均GDP也将快速达至3000美元，此时的居民消费能量会逐渐释放，务必促使老年产业市场潜力的进一步扩大。在我国快速进入老龄化社会大背景下，受庞大产业规模的引诱，众多房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。比如万科、保利等大规模企业都将养老地产纳入下一步开发战略中，中国人寿、中国平安等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战略规划的一部份；而另一面的情况是，部份涉足养老地产的开发商，由于受养老地产政策不明朗及赢利模式阻畅等因素左右，最后只得停留在观望中。那么，中国现有的养老居住特点是什么？养老开发现状又是如何？ 1、中国现有的养老居住特点。在中国传统居住千年文化“孝义”思想沉淀影响下，十分重视家庭团聚观念，习惯于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意与子女共居住或邻近子女居住，以尽享天伦之乐。因而，中国约有85%的老人仍首选居家养老，其次约有7%的老人才是愿意入住养老院。国家和地方政府出台了基本养老保障政策，确立了以家庭养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为补充的主调，并提出构建“9073”的养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）。 2、商业养老地产业期待政策支持。养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过10%。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且，由于招拍挂土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要，有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老社区建设。 3、中国现有的养老地产开发现状。目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。 对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 作者：金承龙 2011年3月22日