二手房销售常识2.doc

第二章：新房（二级市场） 第一节:售楼员房产知识 1. 什么叫房屋的基底面积? 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 2. 什么是房地产? 房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 3. 什么叫确权? 确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。 4. 什么叫宗地图?什么叫证书附图? 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产所在宗地情况。 5. 什么叫宗地?宗地号代表什么意思? 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。  6. 土地的使用年期是如何确定的? 凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国 家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 7. 哪些房地产登记需要公告?公告期是多长? 申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期分别为30日及6 个月。 8. 申请房地产权初始登记应提交什么文件? 申请房地产权初始登记应提交下列文件：一、 土地使用权属证明； 二、 建筑许可证； 三、 施工许可证；四、 建筑物竣工验收证； 五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书； 六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)； 七、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书. 9. 申请土地使用权初始登记应提交什么文件? 申请土地使用权初始登记应提交下列文件：一、《房地产初始登记申请书》； 二、身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。 三、土地权属证明包括： 1以出让方式取得土地使用权的应提交： (1)土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书； (2)付清地价款证明； 2以行政划拨方式取得土地使用权的应提交： (1)市政府批准用地文件；  (2)用地红线图； (3)征地补偿协议书； 3以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。四、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。 10. 具备什么条件可以申请初始登记? (1) 凡签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款 后三十日内； (2)自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；具备上述两个条件，方可申请 初始登记。 11. 什么是房地产权初始登记? 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。 12. 什么是地籍?什么是产籍? 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13. 房地产登记费是如何收取的? 申请房地产登记，权利人应按下列规 定交纳登记费： (一) 初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳； (二) 转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；] (三) 抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元； (四) 变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。 商品房的各种销售方式 一次性付款 　这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 分期付款 　　分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很