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房屋拆迁 China Real Estate 成本法在拆迁补偿估价中的应用 骆晓红 康玲 深圳市国策房地产土地估价有限公司 张红兵 深圳市国政房地产评估有限公司 一、什么情况下应用成本法估价 除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估 拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地 价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法 。 的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附 应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意 属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规 见》规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但 和规范评估出客观合理的价格。一般来说，这两 是有一些省市（包括北京市）还是规定城市拆迁 种估价都不是以成本法为主体的估价 估价主要采用成本法：土地按基准地价标准或所 。 在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有 谓土地区位价格测算土地重新购置价格；建筑物 在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道 按重置成新价测算价值，再行加总。这种采用成 、 水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住 本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价 宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物 格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的 才需要采用成本法进行补偿估价 市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接 。 在征收城市国有土地上的房屋及其附属物 受。操作上只好再给予相当数量的奖励金予以补 的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场 齐。那么，采用成本法测算房地产市场评估价格 成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法 为什么偏低呢？是因为成本法本身存在着缺陷 。 进行补偿估价；还有一种情形，当房地不得不分 二、成本法的缺陷 开时，也会涉及成本法的应用。例如城市道路改 1.在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估 造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分 土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所 土地，这时存在两种截然相反的情况：一种是收 谓土地区位价格进行测算时。可以说，这两种价 地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道 格在现实的土地市场上是不存在的，也就是说没 路、大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着 有哪个开发商可以在招、拍、挂的土地市场上用 手；另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部 这两种价格拿到土地。换句话说，这两种价格不 分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房 是真实的土地重新购置价格 。 地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面 2.成本法无法准确体现房地产的预期收益， 积不相匹配。这时只能采取房地分开的方式，分 反映的不是完整的市场价值。任何一个项目都是 别评估土地和地上建、构筑物的价值，再予以加 以获得预期收益为前提的，没有人只是为了收回 总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥 成本而投资项目建设。举例来说，深圳一个收地 离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其 项目涉及一个大学的研究生院（企业投资建设）， 建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的 由于土地是划拨性质的，国土部门指定的估价机 估价结果 构采用成本法测算出来的补偿价格是 7000 多万 。 2010.8 总第 356 期 63 房屋拆迁 China Real Estate 元—划拨土地没有价值，剩下的只是地上建 对最终估价结果的影响可能是 5%～15%（具体取 构筑物的成本价值；被拆迁方委托的估价机构采 决于土地重新购置价格的大小）；而采用房地合 用收益法测算出来的补偿价格是 2.3 亿元 一的市场比较法估价时，由于在因素系数修正表 —— 研究生院招生是有收益的，在土地使用年限内的 中，房屋成新率只占 8%～10%的权数，因此，这 净收益折现后再扣除应补地价就算出这个项目 20%的折旧对最终估价结果的影响可能只有 与其土地性质相一致的收益价格。因为划拨用地 1.6%～2%。这也是成本法的一个硬伤。在深圳，同 的估价，是可以先假设为出让土地测算其市场价 样的房产收地价格往往低于征地价格，甚至是合 值，再扣除应补地价的。两个价格哪一个是这个 法的房产低于非法的房产。就是因为《深圳市土 项目的真实价值呢？应该是后者。从另一个角度 地征用与收回条例》规定：收地补偿只能采用房 来看，我们怎么用成本法来测算现实的商品房价 地分开的方式分别估价，不但土地使用权价值没 格？土地重新购置价格可以从土地招、拍、挂市场 有给予充分体现，建筑物的折旧也扣得太多 。 价格中测算出来，建筑成本、管理费用、销售税 成本法的这些缺陷，也正是它不能成为拆迁 费、利息都可以测算出来，利润怎么算？我们粗略 补偿估价主要方法的原因。相对于市场比较法和 估算了一下，现在的商品房项目的利润水平都在 收益法，成本法估价的结果总是较低的，也往往 150%～200%之间，有的甚至还要高，特别是那些 是无法让被拆迁人接受