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皮革城 皮革城 写字楼客户的主要来源 入驻市场的发展中的中小型公司 OFFICE体量建议 皮革城 长沙酒店现状分析 1、旅游、会展业发展带动酒店行业发展； 2、目前长沙星级酒店数量：五星酒店有16家，四星级酒店有20多家，各种类型、各个层面的酒店竞争空前激烈； 3、无特色的低级酒店全面亏损，四星以上酒店利润占全市所有酒店利润的95%以上； 4、商业地产的发展以及政府调控政策，导致发展商进入酒店行业，打造酒店+房地产的开发模式。 5、外资酒店管理集团加速进入长沙（如运达喜来登），酒店业竞争国际化； 6、本土酒店多元化发展，强强联手成发展趋势。（如华天加盟酒店） 7、经济型酒店开始发力，7天、上海莫泰168、七斗星、如家、速8、美兴等纷纷开业扩张。 华雅国际大酒店原名华雅华天国际大酒店，是由湖南新华雅集团投资兴建、华天国际酒店管理公司全权管理的第15家连锁酒店。是湖南省首家集客房、餐饮、娱乐、商务、办公、度假、休闲于一体的高尔夫主题五星级豪华生态酒店。也是我们项目所在区域的唯一一家星级酒店。 酒店位于长沙市万家丽路81号，北临机场高速，南靠劳动东路，西枕万家丽路，处于市中心与体育新城的中间节点上。 华雅国际大酒店 Sofitel 索菲特 (豪华型) ——具世界一流水准的酒店，追求完美的索菲特集商务与休闲为一体，为游客们提供一流水准，环境舒适，服务优良，气氛高雅的私人休闲场所。Novotel 诺富特 (高级) ——具有国际一流水准的现代化商务酒店。提供汽车旅馆式服务。 Mercure 美居酒店 (多层中级市场品牌) ——包括三种标准的酒店、旅馆。其环境舒适，价格合理，主要针对商务游客，同时包括公寓式酒店。Ibis 宜必思酒店 (经济型)——以其简朴，服务质量高，经济实惠而享誉欧洲，其声誉在正迅速发展的亚洲太平洋地区有极强的品牌效应。Formule (大众化旅馆) Formule 1 汽车旅馆坐落于城市的交通、餐饮和其它服务的中心。以创新的管理方式和低廉的价格 1、长沙星级宾馆以成为消费者入住的一个尺度。但更多的普通星级宾馆空置率高，经营较差，更无特色可言；我们应该合理规避；2、片区未来发展潜力巨大，但在短时间内聚集较大人气支持酒店的营业存在一定难度。而特色商务酒店的出现，目标客户定位明确，可在一定程度上规避市场风险；3、本项目商业、商务功能齐全，定位商务酒店比定位星级酒店更加适宜； 酒店通常有三种经营方式：1，自营。2，委托管理。3，产权销售，酒店经营模式。 产权式投资方式简析 所谓产权式投资,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式投资最核心、最基础的理念。产权式投资是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产产品形式,最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为业主出于投资目的,将业权通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁企业品牌中超过60%均以整体租赁产权式投资为发展方向。 产权式酒店的概念产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店的特征 （1）业主拥有酒店独立产权 投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。 （2）酒店式管理，产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种 钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米·月。 （3）兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。  长沙已建的产权酒店 产权酒店在长沙的开发案例并不多，目前有华雅华天、中银华天、时代帝景等。华雅华天、国中星城、芙蓉国豪廷大酒店为五星级，时代帝景四星级。 华雅华天：（1）销售方式客户投资后必须委托酒店经营，酒店每年按约定比例给予回报。承诺五年回购和十年回购，但十年到期后投资者必须将房产转卖开发商。按揭付款交纳首期即返一年租金，一次付款交纳房款即返两年租金。（2）收益测算（40万投资） 酒店体量建议 皮革城