土地处置盘活讲课稿.pdf

划拨土地管理政策 及处置盘活 2016年7月 目录 划拨土地管理有关政策 土地处置盘活影响因素分析 国有企业土地盘活模式 土地处置税费及筹划 2 划拨地管理的有关政策 划拨土地 划拨土地 土地用途 划拨土地 管理原则 抵押 出租 的改变 转让 关于划拨土地的权利社会上讨论的的很多，多数人也知道相关的规 定。在此我们只强调划拨土地的最根本的管理原则，即：未经市、县人 民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权 出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。 依据 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第45条的规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房 产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权 可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地 市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收 益抵交土地使用权出让金。 3 划拨地管理的有关政策 划拨土地 划拨土地 土地用途 划拨土地 管理原则 抵押 出租 的改变 转让 从理论上讲，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权。 但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。 以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理 抵押登记手续，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。抵押权实 现时，需先扣除应缴纳的土地出让金，抵押权人方可有限受偿。 实际操作中，如果以划拨土地上的建筑物和划拨土地使用权共同进 行抵押的，银行较容易接受，而且在办理土地使用权抵押登记时较为顺 利。如果单独以划拨土地使用权抵押为目的，办理抵押登记时，往往被 要求缴纳土地出让金。另外，划拨土地抵押时，土地评估的价格应是正 常市场价格扣减应缴纳的出让金后的价格，银行在此价格上确定贷款比 例、确定贷款金额。 4 划拨地管理的有关政策 划拨土地 划拨土地 土地用途 划拨土地 管理原则 抵押 出租 的改变 转让 《划拨土地使用权管理暂行办法》的出台部门是国土资源部，其管 理的重点是土地使用权，故其内容主要单独的从土地使用权的角度考虑。 从其规定来看，划拨土地使用权单独出租，必须办理出让手续，严格意 义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。 对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人 将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金 中所含土地收益上缴国家。 实际操作中部分地区有配套文件的出台，明确了划拨土地使用权出 租上交收益，可以办理了租赁他项权利登记，从而实现了划拨土地出租 的合法化。