综合体项目拿地阶段核心命题及项目可行性.ppt

合和培训教材;□ 项目拿地阶段，如何在最短的时间内做出判断？ □ 作为公司拓展部门及领导层，面对地块时，要做出什么样的决策？ □ 拿地阶段要回答哪些核心命题？根据哪些问题来开展工作？怎么开展工作？;□ 项目拿地阶段要回答的核心命题 □ 核心命题分解及项目初步可行性评估;;;第1步：地块及周边环境实地考察 □ 地块自身物理条件研判 □ 初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体（街区式休闲购物中心）; ;地块条件分析：;地块及周边环境初步实地考察结论：;第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型）;消费需求：;购买力及需求：;综 合 体：据洛社镇未来发展规划，镇是向东向南发展，随着国道以南的重新规划，镇政府将迁往南区，南区将是洛社未来规划的新城区域，从政治和商业布局角度，也是未来发展的重点区域。目前洛社东南方向???奇城项目已经开业近一年，商铺全部销售，无统一招商，目前一楼空置率50%；锡西商业广场（洛城配套商业)号称50万平方米无锡西部商业中心，一期已经建成，商铺全销售型，无统一招商，目前空置率达到98%，招商困难，从现状来看，两个项目不具备明显竞争，但是结合未来洛社规划，投资者信心，还有项目招商阶段的租金对比等角度，可能对我项目销售、招商形成一定压力。 超 市：洛社麦德龙属于会员超市，与零售超市没有太直接的竞争，如海超市和好又多经营面积都近4000平方米，且距项目都不到一公里，超市竞争较大，如本项目引进的超市面积、品牌相似，则难以形成压倒性竞争优势； 街 区：目前洛社的购物集中在街区，洛社商贸城就是街区式的购物场所，他依托于菜市场，形成了整个洛社的中低端购物中心，另外，人民路和新兴路交界处是品牌店较集中的街区，天奇也是以街区式为主，建筑类似于哥伦布一期，但在商业建筑布局上非常落后； 销售物业：目前销售类商业物业有天奇和锡西商业中心，目前都是尾盘，没有直接竞争，专业市场汇坚国际销售过半，销售较好，将分流投资客户。 未来竞争：通过搜房地图了解到，洛社将有恒隆项目进驻，对未来商业运营??产生一定影响；;地块条件：;商户意向：;地块开发可行性市场调查结论：;;现金流测算：;开发方案（第一套）：;租售比例及价格定位：;地价推导：地下两层建筑推算;;;;开发方案（第二套）：;租售比例及价格定位：;地价推导：地下一层建筑推算;;;;本地块最终拿地价格：408万元/亩;;