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房地产蓝皮书 2016年房地产投融资现状及 2017年趋势分析 　 丁兴桥　 严锦梅　 徐 瑞 摘　要：　 本文对２０１６ 年的房地产投融资现状进行分析， 同时对２０１７ 年房地产投融资发展趋势进行判断。 ２０１６年房地产投资增速 企稳回升， 住宅投资也开始回暖， 内部结构进一步优化， 商 业地产投资分化显现， 营业用房投资显著提升， 土地投资呈 现 “量跌价升” 的特征； 房地产融资规模稳步增长， 融资内 部结构继续盘整， 信托、 债券等融资渠道继续拓展， 直接融 资形式占比不断提升。 展望２０１７ 年， 房地产市场继续调整， 行业分化形势继续， 企业转型和整合会进一步加速， 房地产 投资进入下行通道， 但将温和下滑， 融资方面政策将稳重偏 紧， 重点转向防范风险。 关键词：　 房地产　 投融资　 趋势 一　2016年房地产投资特征 ２０１６年， 我国经济以推进供给侧改革为主线、 以稳中求进为主基调， 实现 了 “十三五” 的良好开局， 经济形势总体缓中趋稳、 稳中向好， 从房地产市场 来看， 城市分化持续加剧， 房地产政策经历了年初各类宽松政策频出到热点城市 丁兴桥， 现供职于华夏幸福基业股份有限公司， 投资高级经理； 严锦梅， 现供职于中国指数 研究院， 高级分析师； 徐瑞， 现供职于南京银行， 客户经理。 ０９４ ２０１６年房地产投融资现状及２０１７年趋势分析 调控持续加码的过程， 整体成交在热点城市的带动下呈现量价齐升态势， 商品房 销售创历史新高， 房地产投资在市场上行的趋势下出现明显的回暖现象。 ① （一）房地产开发投资增速企稳回升 ２０１６ 年， 房地产市场出现了新一轮的上行周期， 房地产开发投资和住 宅投资增速扭转前两年连续下跌态势， 快速回升， 城镇固定资产投资仍延 续下跌态势。 具体来看， ２０１６年全年房地产开发投资额首次突破 １０万亿 元， 达 １０２５８１亿元， 同比增长６８８％， 增速较２０１５ 年回升近６ 个百分点， 但仍低于同期城镇固定资产投资增速近２ 个百分点， 占城镇固定资产投资 的比重为１７２％， 与上年基本持平 （见图 １）。 在年初 “去库存” 的背景 下， 各类需求持续释放， 住宅销售创历史新高， 住宅投资亦显著回升， 全 年投资额为６８７０４亿元， 同比增长６３６％， 增速较２０１５ 年提升了６ 个百分 点。 随着城市分化的加剧， 未来一二线核心城市降杠杆、 控风险， 三四线 城市 “去库存” 成为行业常态， 在房地产成交逐渐回落的背景下， 房地产 投资增速也将在平稳中缓慢下降。 图１　 ２０１０～２０１６年房地产开发投资情况 ① 本文中“增速、增长情况”，月度指相对上年同期同比增长，年度指相对上年环比增长。 ０９５ 房地产蓝皮书 ２０１６ 年， 房地产开发投资和住宅投资累计增速扭转了上年逐月下滑的 趋势，２０１５年１２月房地产开发投资和住宅投资双双跌至低谷， ２０１６年开 始逐渐回升， 月增长均在６％左右。 房地产开发投资增速由２０１５ 年 １２月的 １％回升到２０１６ 年１～２月的３％， 在２０１６ 年１～３月则回升到６％； 住宅投 资增速由２０１６ 年１～２月的２％ 回升到２０１６ 年１～１２月的６％， 从２ 月开始 基本稳定在６％左右。 受住宅投资和房地产开发投资增速回升的影响， 城镇 固定资产投资增长率开始企稳， 除了前四个月与上一年基本持平外， 其余 各月增速均在８％左右 （见图２）。 图２　 ２０１５～２０１６ 年各月房地产开发投资累计增速情况 （二）住宅投资回暖，投资结构不断优化 ２０１６年， 房地产市场投资逐