2016年广州房地产市场分析与2017年展望.pdfVIP

房地产蓝皮书 2016年广州房地产市场分析 与2017年展望 　 廖俊平　 朱嘉蕾　 邱思钿 摘　要：　 ２０１６ 年， “去库存” 的主基调引领着房地产市场迎来复苏， 广州市商品住宅的交易量价齐涨。 为稳定房地产市场， 广州 继续严格执行限购政策， 并在第四季度初收紧公积金贷款政 策， 同时针对房地产开发企业及中介企业展开了一系列的检 查整治活动， 通过规范行业促进房地产市场平稳健康发展。 在中央反复强调 “房子是用来住的、 不是用来炒的” 的背景 下， 加之金融政策经历了前期的持续宽松后或将收紧， 结合 广州市房地产市场历年的成熟发展经历， 预期２０１７年广州房 地产市场整体平稳， 仍然不会出现大起大落的局面。 关键词：　 广州　 房地产市场　 平稳健康发展 一　2016年广州市房地产市场分析 （一）政策分析 　 　 ２０１６ 年， 政策环境整体上呈现 “先松后紧” 的趋势。２０１５年末， 中央经 济工作会议上强调要化解房地产库存， 稳定房地产市场；２０１６年２ 月２９ 日， 廖俊平， 中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任， 教授； 朱嘉蕾， 广州市广房中协房地 产发展研究中心研究员； 邱思钿， 广州市广房中协房地产发展研究中心研究员。 ２１６ ２０１６年广州房地产市场分析与２０１７年展望 广东省政府印发供给侧结构性改革方案， 提出具体的 “去库存” 政策， 并指 出广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。 政策的宽松基调促使房地产市场成交一路向好， 量价快涨。 在此形势下， 稳定房地产市场的调控政策适时而至， 先是一线城市收紧限购政策， 随后全国 各地多个城市对楼市政策进行调整， 广州本地的房地产政策则整体稳中偏紧， 以规范市场为主旋律， 政府反复权衡后一直没有取消限购政策。 一方面， 相比于以往的政府 “强调控”，２０１６年行政主管部门更倾向于通 过规范房地产行业促进房地产市场平稳健康发展； 另一方面， 金融调控手段继 续发挥作用， 房地产交易环节的契税、 营业税等税收改革向减负方向发展。 1房地产交易环节税收政策：“营改增”落地，契税减负 （１） “营改增” 正式落地， 税负不增反降 ２０１６年３月２４ 日， 财政部与税务局公布全面推开营业税改征增值税的细 则， 其中在房地产方面， 对于 “北上广深”， 个人将购买不足２ 年的住房对外 销售的， 按照５％的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买２年及以上的非普通 住房对外销售的， 以销售收入减去购买住房价款后的差额按照５％的征收率缴 纳增值税； 个人将购买２年及以上的普通住房对外销售的， 免征增值税。５月 １ 日， “营改增” 正式实施。 自３月初传出即将实施 “营改增” 到政策真正落地， 市场主体经历了三 个阶段的变化： 细则出台前， 有买家担心税负增加而加紧入市； 细则出台后， 买家入市紧迫感舒缓； 正式实施后， 市场买卖双方心态转向稳定。 实际上， 税 改后税收的计征不增反降， 税负变化甚微， 同时， 只有购买不足２年及１４４平 方米以上的住房涉及增值税的征收， 因此， 房地产交易环节营业税的征收平稳 过渡至增值税， 楼市经历短暂的恐慌后回归稳定。 （２） 购买１４４平方米以上唯一住房契税减半 ２０１６年２月， 财政部、 税务局、 住建部联合发布通知， 自２ 月２２ 日调整 房地产交易环节的契税及营业税， 但对于广州， 税费的调整仅限于购买家庭唯 一住房且面积在１４４平方米以上的， 契税由３％降为１５％。 契税减半直接降低了购房成本， 同时， 面向１４４平方米以上的物业税收优 惠有利于促进大户型的销售。 然而， 该户型段面向的买家多为改善型， 一方面 往往难以满足 “唯一住房” 的条件； 另一方面多数买家经济实力较强， 节省 ２１７ 房地产蓝皮书 税费不是其重要关注点。 而购买唯一住房的