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２０１６年存量房市场分析及２０１７年展望 市　场　篇 Market 2016年存量房市场分析及 2017年展望 　 杨现领 摘　要：　 狭义的存量房市场主要指的是二手房交易市场， 广义范围上 还包括待售新房库存、 租赁市场、 物业管理和城市更新等。 ２０１６年， 我国二手房市场交易额达到６６ 万亿元的新高点， 占房地产交易量的４０％ ， 接近２０１２年的２倍。 二手房、 租赁 市场的发展， 房屋流通效率提高以及围绕存量交易服务的兴 起， 标志着我国存量房市场正在快速崛起。 存量房市场不仅 是房地产业的重要组成部分， 更是经济增长的重要动力， 不 仅能满足消费者不同层次的住房需求， 而且对稳定市场、 抑 制房价过快上涨都起到积极的作用。 预计２０１７年我国二手房 交易规模整体不及２０１６年， 重点城市房价继续保持稳定； 中 杨现领， 经济学博士， 链家网 （北京） 科技有限公司链家研究院院长。 １２１ 房地产蓝皮书 介集中度将进一步提升， 互联网的渗透将进一步深入。 关键词：　 存量房　 流通率　 市场　 互联网 从国际经验来看， 当一个地区的住房自有率超过６５％、 人均 ＧＤＰ 突破 ８０００美元、 户均住房套数大于 １， 由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成 熟， 基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。 我国正处于由增 量向存量市场转换的过渡期。 根据链家研究院测算，２０１６年， 二手房 （不含 商办） 交易额达到６６万亿元左右， 占住房交易总额的比例达到４０％， 北京、 上海的二手房交易额占比已分别高达７４％、７２％， 这个比例已经达到成熟国 家市场的水平。 根据我国城镇人口、 租赁人群占比、 城镇人均可支配收入和用 于租赁的花费比例测算，２０１６年我国租赁市场的成交规模在１１万亿元左右。 一　存量房市场的核心意义和范围 （一）核心意义 　 　 狭义的存量房市场是指已被购买或自建并取得所有权证书的居住性质的房 屋交易市场， 也就是通俗意义上的二手房市场， 主要是相对于增量房 （也就 是新建商品住宅） 而言， 包括用于交易、 租赁、 自住的所有二手住宅房屋 交易。 增量时代， 开发商存在的最大价值在于让超过１亿的城市家庭拥有自己的 房屋产权； 存量时代的核心价值则是让房屋资产得到更好的配置和管理， 实现 资产价值的最大化。 围绕这个核心， 存量时代至少有三层含义。 第一， 流通层面， 让房屋所有权能够以最低的交易成本、 最短的交易周期 实现高效的流通。 原则上， 每一次流通对交易双方都意味着经济学意义上的 “帕累托改进”， 这也是对房屋资产价值的重估和充分利用， 在不耗费增量资 源的情况下， 让每一个交易方都实现边际改进。 根据链家成交数据估计，２０１６ 年中国二手住宅交易量约５００万套。 根据人口普查数据推算， 目前我国存量住 １２２ ２０１６年存量房市场分析及２０１７年展望 宅套数超过２７亿套， 二手房流通率 （交易房屋数量／ 存量房屋数量） 为２％ 左右。 相比之下， 美国的二手房流通率历史均值为４５％， 峰值超过５６％； 美国二手房交易额占住宅市场 （新房 ＋二手房） 之比曾达到９３％ （见图 １）， 中国目前只有４０％。