星彦地产深圳庄边村城市更新项目物业发展建议.ppt

* 项目最佳物业开发方向 城市高品质住宅 商务公寓 + * 经济测算方向一（容积率3.5） 面积（平方米） 占地面积 53036.75 容积率 3.5 总建面 185629 住宅面积 170629 商业面积 15000 商业占总建面百分比 8.08% 总面积 185629 规划指标： * 1、土地成本： 市场评估价格价（元/平米） 投入成本（元） 投入成本（元） 原指标 1500住宅（补） 1500商业（补） 2100 6300000 总地价成本： 140225918元 2、开发成本： 开发成本测算 单位：元 备注 1、土地成本 140225918 见上表 2、建安成本 649700188 以3500元/平米计算 3、拆建成本按目前厂房租金100万/月，预计开始拆除至建成需耗时16个月。 合计 805926105 容积1.3以内的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商业分别以当先市场评估价的20%补差价测算 一、开发成本概算 * 二、开发费用及税金概算 收入测算 单位收益（元） 　总收益（元） 备注 1、住宅 17000 2900686625 —— 2、街铺 40000 480000000 12000平米街铺测算 3、集中商业 35 2100000 3000平米集中商业20年租期 　合计 3382786625 1、收入测算： 序号 各项费用 费率 计算基数 　单位：元 1 管理费用 按3%估算 开发成本2 销售费用 (含推广费) 按2%估算 销售收入3 财务费用 估算投资方60%资金缺口，按照一年至三年银行贷款利率5.4% 开发成本　总费用 168614333 2、开发所涉及费用： * 3、项目相关税金及附加： 序号 各项税金 费率 计算基数 　整体（元） 投资方（元） 1 营业税 5.00% 销售收入 169139331 118397532 2 城市建设维护税 7.00% 营业税8287827 3 教育费附加 3.00% 营业税 5074180 3551926 4 印花税 0.05% 销售收入 1691393 1183975 　合计 　 　 　 1691393 131421260 4、所得税： 项 目 整体（元） 投资方（元） 项目整体收入 3382786625 2367950638 总开发成本及费用 974540438 974540438 总销售税金及附加131421260 总营业利润 2220501529 1093374606 计提所得税(25%) 555125382 273343652 项目整体净利润 1665376146 820030955 根据70/30的股权分配，相关税金及附加投资方承担的税费按照整体的70%测算 项目整体收益投资方获得70%，成本及费用投资方全部承担，税费及附加投资方承担70% * 三、利润率 1、开发成本利润率 开发成本利润率=净利润/开发成本（含开发费用及税金） 2、开发销售利润率 开发销售利润率=净利润/销售收入 项 目 整 体 投资方 开发成本利润率 143% 74% 开发销售利润率 49.23% 34.63% * 经济测算方向二（容积率4.5） 面积（平方米） 占地面积 53036.75 容积率 4.5 总建面 238665 住宅面积 208665 商业面积 30000 商业占总建面百分比 12.57% 总面积 238665 规划指标： * 1、土地成本： 市场评估价格价（元/平米） 投入成本（元） 投入成本（元） 原指标 1500住宅（补） 1500商业（补） 2100总地价成本： 157936943元 2、开发成本： 开发成本测算 单位：元 备注 1、土地成本 157936943 见上表 2、建安成本 835328813 以3500元/平米计算 3、拆建成本按目前厂房租金100万/月，预计开始拆除至建成需耗时16个月。 合计 1009265755 容积1.3以内的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商业分别以当先市场评估价的20%补差价测算 一、开发成本概算 * 二、开发费用及税金概算 收入测算 单位收益（元） 　总收益（元） 备注 1、住宅 17000 3547311375 —— 2、街铺 40000 600000000 15000平米街铺测算 3、集中商业 3515000平米集中商业20年租期 　合计 4157811378 1、收入测算： 序号 各项费用 费