新余印象地中海营销策略.ppt

未来竞争锁定 从客户构成、价格区间以及项目体量三个因素考虑， 项目近期竞争片区为城东片区，主要竞争对手有： 圣地亚哥、恒大雅苑、天伦城、盛世豪庭、尚城国际、 凤凰城 远期竞争片区为孔目江新城东岸片区，主要代表楼盘有： 江山御景、景江花园 竞争项目 未来潜在供应 城东片区2013年预计推盘面积统计 项目名称 待推建筑面积 圣地亚哥 4 恒大雅苑 3.5 天伦城 5 盛世豪庭 3.5 尚城国际 4 凤凰城 6 总计 26万平米 城东片区2013年预计推售户型统计 户型产品 项目名称 两房 80-99㎡ 三房 100-119㎡ 三房 120-139㎡ 四房 ≥140㎡ 小计 圣地亚哥 84 120 128 — 332 恒大雅苑 64 64 128 — 256 天伦城 24 288 144 — 456 盛世豪庭 40 152 70 10 272 尚城国际 — — — — — 凤凰城 — — — — — 总计 212 624 470 10 1316 供应量 未来周边项目供应建筑面积超26万平米。 供应产品 未来周边项目供应户型产品集中在100-139平米大小三房，总套数超2000套。 推出时间 预计2013年上半年年初，或4月下旬开始至5月份是片区市场密集推出期。 逻辑构架 营销策略 项目定位 推广策略 竞争分析 产品建议 销售节奏 户型配比 户型建议 销售价格 开盘要求 推广节奏 费用预算 竞争策略 领导者 补缺者 追随者 挑战者 行动一：利用好自身项目规划优势，及户型产品（面积配比）； 行动二：充分发挥集团置业、酒店、家具各公司优势互补，强化项目硬件； 行动三：营销推广超越城东片区，避免正面竞争； 行动四：与周边项目形成竞合关系，依托高规格配套共同炒热片区。 竞争策略模型 营销策略 突出项目规划，塑造地中海生态养生为主线 通过硬件优化、附加值增加，体现项目强大竞争力 地中海风情 产品力优化 目前市场上，主打地中海风情的项目有帝海观澜及碧海兰庭，但两个 项目由于规模及产品硬件上的不足等弱势，对地中海元素的挖掘与展 示不足。项目在这方面可以多作文章。 线上推广 逻辑构架 营销策略 项目定位 推广策略 竞争分析 产品建议 销售节奏 户型配比 户型建议 销售价格 开盘要求 推广节奏 费用预算 产品优化建议 增加滨海风情及参与性元素 亲海的 配套是海的延伸，沙滩泳池、贝壳会所等 建筑小品处处与海有关：海鸥灯、海底动物造型等 适当扩大水景，设置小型人工沙滩； 重点提升公共区域 重点提升公共区域 重点提升公共区域 产品优化建议 体现大社区的氛围 小品亲和力强，驱赶陌生感，让客户主动参与 分段打造不同国家风情的建筑小品，融合多国特点 西南角商业街率先展示，小品富滨海风情，有冲击力 热闹的，异域风情 商业街包装 商业街包装 项目定位 客户分析 市场产品分析 项目定位 项目分析 项目定性 置业规律 成功项目借鉴 营销策略 项目定位 推广策略 市场竞争分析 产品建议 销售策略 目标设定 项目分析 1、项目位于新城大道与飞宇大道交汇处； 2、周边有春龙商业街、渝东大道，生活配套较不成熟； 3、邻近高新森林公园，有较好的景观资源； 4、千米范围内超10万平米的项目有盛世豪庭、圣地亚哥、天伦城、恒大雅苑、绿江南、广诚建材家居等6个。 项目整体 总建筑面积 约35.5万 容积率 2.0 居住户数 2118 1期 建筑面积 约6.99万 容积率 1.33 建筑类型 26栋多层 住宅面积 约6.18万 居住户数 628套 恒大雅苑 圣地亚哥 天伦城 盛世豪庭 绿江南 广诚家居 项目西北角 项目西南角 项目属性 区位资源 处于开发建设的热点区域 景观资源 森林公园，地中海水景，四大主题公园 规划资源 低密度养生大盘 项目处于城东片区的核心位置，位于新城大道、春龙大道、赛维大道、渝东大道围合区，周边已处于大规模开发过程 外部北面为高新森林公园， 内部规划地中海水景，四大主题公园 项目为花园洋房、高层的复合型社区，建筑面积超35万，容积率为2.0，规划多处老年活动场所，架空层开放空间，会所等 结论： 项目总体定性关键词 ——热点区、地中海风情、低密度、养生、大盘 定位深化 客户分析 市场产品分析 项目定位 地块分析 地块定性 置业规律 成功项目借鉴 营销策略 项目定位 推广策略 市场竞争分析 产品建议 销售策略 目标设定 区域划分 现在及未来与项目存在竞争的项目主要集中在： 孔目江西岸：价格区间3800-4500元，典型项目：帝海观澜 孔目江东岸：价格区间3500-4200元，典型项目：江山御景 城 东 板 块：价格区间2800-4000元，典型项目：圣地亚哥、恒大雅苑 典型项目研究 帝海观澜 楼盘地址 体育中心西侧 售楼热线 66